REITs что это: полный гид по инвестированию в фонды
Опубликовано: 4 декабря 2025 г.
Автор: Мария Белецкая

REITs что это: полный гид по инвестициям в фонды недвижимости

Рынки акций, облигаций, крипты и технологических компаний то перегреваются, то резко падают. Многим инвесторам хочется более предсказуемого инструмента с реальной основой — именно здесь в игру входят REITs. Если коротко, reits что это: специальные фонды, которые владеют недвижимостью (жилой, коммерческой, логистической, дата-центрами, инфраструктурой) и выплачивают инвесторам большую часть арендного дохода в виде дивидендов. По данным NAREIT, суммарная капитализация публичных REIT в мире уже превышает триллионы долларов, а дивидендная доходность часто выше, чем у «классических» акций. В этом гиде разберем, как работают REITs, какие бывают виды, какие риски и налоги стоит учитывать, и как инвестору из Украины технически добавить такие фонды в свой портфель.

Как работают инвестиционные фонды недвижимости (REIT)

Инвестиционные фонды недвижимости имеют четкий механизм работы, закрепленный законодательством в США, ЕС и других развитых странах.

Классическая схема выглядит так:

  1. Фонд покупает или строит недвижимость
    Это могут быть офисы, склады (логистические парки), торговые центры, жилые дома, отели, дата-центры и т.д.

  2. Объекты сдаются в аренду или приносят доход иным способом
    Фонд получает арендные платежи или плату за использование инфраструктуры.

  3. Прибыль после расходов распределяется между инвесторами
    Значительную часть (часто 80–90% прибыли) REIT выплачивает в виде дивидендов. Именно отсюда берутся дивиденды REIT, которые любят долгосрочные инвесторы.

  4. Акции REIT торгуются на бирже
    Цена акций меняется ежедневно — как у обычных публичных компаний. Инвестор может выйти в любой момент, просто продав акции.

Таким образом, реит что означает: это не “квартира в пай”, а полноценная публичная компания со специальным налоговым статусом, которая работает с недвижимостью и делится доходом с инвесторами.

Основные виды REIT: что именно вы покупаете

Прежде чем разбираться, как инвестировать в REIT, стоит понимать, какие они бывают.

Equity REIT (фонды, владеющие недвижимостью)

Самый распространенный тип. Фонд:

  • владеет зданиями;
  • сдает их в аренду;
  • получает арендный доход;
  • выплачивает вам дивиденды за вычетом расходов.

Примеры: фонды, которые специализируются на офисах, складах, жилой аренде, отелях, торговых центрах, дата-центрах и т.д.

Mortgage REIT (ипотечные фонды)

Такие REIT не владеют зданиями, а:

  • финансируют недвижимость (выдают ипотечные кредиты или покупают ипотечные ценные бумаги);
  • зарабатывают на процентах;
  • платят инвесторам часть этого дохода.

Это более рискованный сегмент, чувствительный к изменениям процентных ставок.

Специализированные REIT

Это фонды, которые работают с определенными нишами:

  • дата-центры и инфраструктура для облачных сервисов;
  • вышки мобильной связи;
  • медицинская недвижимость (клиники, дома для пожилых людей);
  • склады для e-commerce;
  • студенческое жилье.

Разные сегменты ведут себя по-разному в зависимости от состояния экономики, процентных ставок и трендов (например, развитие онлайн-торговли или удаленной работы).

Почему REITы платят высокие дивиденды

Одна из причин популярности — именно дивиденды REIT.

Во многих странах REIT имеют налоговые льготы при условии, что:

  • значительную часть прибыли (часто от 75 до 90%) они распределяют как дивиденды;
  • основной бизнес — это именно инвестиционные фонды недвижимости, а не любая другая деятельность.

Из-за этого:

  • доля прибыли, выплачиваемая акционерам, обычно выше, чем у обычных компаний;
  • дивидендная доходность (годовые дивиденды / цена акции) часто более привлекательна, чем у “классических” акций.

В то же время инвестору нужно понимать: высокие дивиденды — не гарантия стабильности. Они зависят от:

  • заполняемости объектов арендаторами;
  • процентных ставок;
  • стоимости кредитов;
  • состояния рынка недвижимости.

Преимущества инвестиций в REIT

Чтобы понять, стоит ли инвестировать в REIT, посмотрим на их ключевые плюсы.

1. Доступ к большой недвижимости с небольшими суммами
Вместо того чтобы копить на первую квартиру, вы можете:

  • инвестировать в торговый центр, офисный кластер или складской парк;
  • начать с нескольких сотен или тысяч долларов (через брокера).

2. Ликвидность
Акции REIT торгуются на бирже:

  • их можно купить/продать за несколько секунд;
  • нет долгих месяцев продажи, как с реальной квартирой.

3. Пассивный доход
Для многих REIT характерны регулярные дивидендные выплаты (ежеквартальные или даже ежемесячные).

4. Диверсификация портфеля
Недвижимость — отдельный класс активов. Добавление REIT в портфель:

  • уменьшает зависимость только от акций и облигаций;
  • частично защищает от инфляции (арендная плата часто индексируется).

5. Прозрачность и регулирование
Биржевые REIT публикуют отчетность, проходят аудит, контролируются регуляторами. Это совсем другой уровень прозрачности, чем “серая” аренда квартир.

Риски и подводные камни инвестиций в REIT

Любой инструмент с доходностью имеет риски. Инвестиционные фонды недвижимости — не исключение.

1. Риск падения цен на недвижимость
Если:

  • падает спрос на аренду;
  • растет вакантность (пустые площади);
  • арендаторы торгуются за снижение ставок,

то прибыль REIT снижается — вместе с ней дивиденды и цена акций.

2. Процентный риск
REIT часто работают с кредитным плечом (привлекают кредиты). Когда:

  • растут процентные ставки;
  • дорожают кредиты,

чистая прибыль фонда может падать. Параллельно инвесторы могут переводить деньги из REIT в “безрисковые” инструменты, что давит на цены.

3. Конъюнктура отдельных сегментов
Например:

  • офисные REIT страдают, если массово переходят на удаленную работу;
  • торговые центры — от развития онлайн-торговли;
  • гостиничные REIT — от падения туризма и бизнес-поездок.

4. Валютный риск для инвестора из Украины
Большинство лучших REIT фондов торгуются в долларах или евро. Для украинского инвестора это:

  • плюс — защита от девальвации гривны;
  • минус — риск колебаний валютного курса в коротком горизонте.

5. Риск концентрации
Если вы покупаете отдельный REIT, сильно завязанный на один тип недвижимости или один регион, риски этого сегмента автоматически становятся вашими.

Как инвестировать в REIT: пошагово

Как инвестировать в REIT на практике — через несколько простых шагов.

Шаг 1. Выбрать доступный рынок и брокера

Самое простое инвестировать:

  • в американские REIT (NYSE, NASDAQ);
  • или в европейские фонды, торгующиеся на биржах ЕС.

Для этого вам нужен:

  • международный брокер с доступом к этим биржам;
  • или локальный брокер, который предоставляет доступ к иностранным рынкам.

Обратите внимание на: комиссии, надежность, регулирование, удобство ввода/вывода средств.

Шаг 2. Определиться с форматом инвестиций

Есть три основных варианта:

  1. Прямые инвестиции в отдельные REIT
    Вы сами выбираете несколько фондов (например, жилые + склады + дата-центры) и покупаете их акции.

  2. ETF на REIT-сектор
    Биржевые фонды, которые инвестируют в корзину REIT. Один ETF дает сразу широкую диверсификацию по десяткам фондов.

  3. Фонд фондов или активные стратегии
    Управляющие компании создают фонды, которые отбирают “лучшие REIT фонды” по своим критериям. Это дороже по комиссиям, но снимает много работы по анализу.

Шаг 3. Проанализировать конкретные REIT

Краткий чек-лист для анализа:

  • сектор (офисы, склады, жилая аренда, дата-центры, медицина и т.д.);
  • география (страны, города, регионы);
  • уровень заполняемости объектов;
  • динамика арендных доходов;
  • долговая нагрузка;
  • история дивидендных выплат (стабильность, рост/сокращение).

Шаг 4. Определить сумму и горизонт

REIT — инструмент скорее для средне- и долгосрочных инвестиций (от 3–5 лет и более), а не для спекуляций:

  • планируйте долю REIT в портфеле (например, 10–30% в зависимости от вашей толерантности к риску);
  • не вкладывайте всю сумму сразу — разбейте инвестиции на несколько этапов (dollar-cost averaging).

REIT vs прямая инвестиция в квартиру: что выбрать

Многие инвесторы сравнивают REIT с покупкой “квартиры под аренду”. Корректнее рассматривать это как два разных формата инвестиций в недвижимость.

Критерий REIT Квартира в аренду
Входной порог От сотен/тысяч долларов Десятки тысяч долларов
Ликвидность Высокая (продажа акций за секунды) Низкая (месяцы поиска покупателя)
Диверсификация Портфель из многих объектов 1–2 объекта, высокий риск концентрации
Пассивность Максимально пассивный инструмент Управление, ремонт, арендаторы
Контроль Ограниченный (вы миноритарный акционер) Полный контроль над объектом
Налоги и отчетность Зависит от юрисдикции и брокера Местное законодательство, декларирование
Валютный фактор Обычно доход в твердой валюте Часто доход в гривне

Кому что ближе:

  • REIT — тем, кто хочет диверсифицированный, ликвидный, максимально пассивный доход и готов жить с рыночными колебаниями цен акций.
  • Квартира — тем, кто хочет “что-то реальное”, готов управлять процессом, принимает риски локального рынка и низкую ликвидность.

Кому подходят REIT и стоит ли сейчас инвестировать

Стоит инвестировать в REIT, если вы:

  • хотите получать пассивный денежный поток в валюте;
  • ищете способ инвестировать в недвижимость без покупки “бетона”;
  • строите сбалансированный долгосрочный портфель;
  • готовы к колебаниям стоимости акций и не паникуете из-за краткосрочных просадок.

REIT менее подходят, если:

  • вы инвестируете на очень короткий срок (меньше года);
  • не воспринимаете колебаний котировок;
  • вам критически нужна точная, гарантированная доходность “как депозит”.

С точки зрения циклов, REIT чувствительны к:

  • процентным ставкам (когда ставки растут, сектор под давлением);
  • экономической активности (особенно офисы, торговые центры, отели).

Поэтому важно не “угадать дно”, а системно, постепенно входить в качественные фонды с долгой историей и здоровой структурой портфеля.

Практический чек-лист для начала инвестиций в REIT

  1. Определите, какую долю портфеля вы готовы выделить под недвижимость (например, 15–25%).
  2. Выберите брокера с доступом к США/ЕС и адекватными комиссиями.
  3. Решите формат: отдельные REIT или ETF на REIT-сектор.
  4. Разбейте сумму инвестиций на несколько частей и заходите в несколько этапов.
  5. Диверсифицируйте по секторам: не только офисы или склады, а несколько сегментов.
  6. Проверяйте: долг/капитал, заполняемость, динамику дивидендов, стратегию фонда.
  7. Периодически (раз в 6–12 месяцев) пересматривайте позиции, но не реагируйте импульсивно на каждое движение рынка.
  8. Учитывайте налоговые последствия (налоги с дивидендов, сделки купли-продажи) в своей юрисдикции.

Выводы

REIT — это способ инвестировать в недвижимость без ремонта, арендаторов и покупки квартир, а через акции фондов, владеющих большими портфелями объектов. Они дают доступ к валютным дивидендам, ликвидности и диверсификации, но при этом несут рыночные, процентные и секторные риски.

Если подходить к выбору фондов системно, не гнаться только за максимальной доходностью и воспринимать REIT как часть долгосрочного портфеля, этот инструмент может стать мощным элементом вашей стратегии финансовой свободы.

Чтобы сравнить REITs с другими направлениями инвестиций в недвижимость, ознакомьтесь с тремя наиболее актуальными форматами, доступными в Украине.