Когда вы планируете инвестиции в жилье, оформляете ипотеку или даже храните часть сбережений в крипте, важно учитывать не только доходность, но и регулярные расходы. Налог на недвижимость — одна из тех статей, которая может незаметно «съесть» бюджет, если квартира или дом имеют лишние метры сверх льготной площади. В 2025 году ставки и льготы, как и прежде, определяют местные советы, поэтому суммы отличаются даже между соседними общинами, а начисления привязаны к минимальной зарплате (п. 266.5.1 НКУ). Чтобы не переплачивать и правильно заложить расходы в финплан, разберёмся, кто именно платит, как считают «лишние метры», какие есть исключения и что проверить в платежке.
Налог на недвижимость: ставки, льготы и расчет 2026
Что такое налог на недвижимость и почему его называют налогом на “лишние” метры
Налог на недвижимость (полное название — налог на недвижимое имущество, отличное от земельного участка) — это местный налог, который платят владельцы жилой и нежилой недвижимости. Его начисляют не на всю площадь, а только на часть, которая превышает установленную льготную норму — именно поэтому в быту часто говорят о “лишних метрах”.
Этот налог относится к местным: правила в пределах “коридора” определяет городская/поселковая/сельская рада. Поэтому суммы могут существенно отличаться в зависимости от населённого пункта.
Кто платит налог на недвижимость: базовые правила
Вопрос “налоговая, кто платит налог на недвижимость” обычно возникает, когда человек купил квартиру, получил наследство или имеет несколько объектов. Общая логика проста: плательщиком является владелец недвижимости, а не тот, кто фактически проживает.
Платят:
- физические лица — владельцы квартир, домов, апартаментов, дачных домов (при условиях, определённых местными правилами);
- юридические лица — владельцы объектов (по своему порядку начисления и отчётности).
Не платят или платят меньше — в случаях, когда действуют льготы, или когда площадь не превышает льготный лимит (об этом ниже).
Важные термины, которые стоит понимать
Несколько определений, без которых легко запутаться в начислениях:
- льготная площадь — часть жилья, которая не облагается налогом (установлена Налоговым кодексом; применяется к жилой недвижимости);
- база налогообложения — площадь, которая облагается налогом: общая площадь минус льготная площадь;
- ставка налога — процент от минимальной зарплаты на 1 января соответствующего года за 1 кв. м; конкретный процент утверждает местный совет в пределах предельных ограничений;
- налоговое уведомление-решение — документ от налоговой с расчётом суммы и реквизитами для оплаты.
Как работает начисление: за какие “лишние метры” придётся платить
Налог начисляют, если у вас есть жилая недвижимость и её общая площадь превышает установленные льготные нормы. Для физических лиц обычно действуют такие общие льготные метры:
- для квартиры — 60 кв. м;
- для жилого дома — 120 кв. м;
- если есть и квартира, и дом — суммарно 180 кв. м.
Итак, налог на недвижимость для большинства владельцев — это налог именно на лишние метры сверх этих лимитов. Далее применяется ставка, которую утвердил ваш местный совет (в пределах, разрешённых Налоговым кодексом), и умножается на количество “облагаемых” квадратных метров.
Жизненные сценарии с примерами
Ниже — типичные ситуации, которые хорошо иллюстрируют логику налога (без привязки к конкретным ставкам, так как они разные в каждом городе/ОТГ):
Одна квартира 55 кв. м
Льгота 60 кв. м покрывает всю площадь → налога нет.Одна квартира 78 кв. м
Облагаются налогом 18 кв. м (78 – 60) → налог будет на 18 кв. м по ставке вашей местной рады.Дом 150 кв. м
Облагаются налогом 30 кв. м (150 – 120).Квартира 70 кв. м + дом 130 кв. м
Льгота суммарно 180 кв. м. В общем 200 кв. м → облагаются налогом 20 кв. м.
Если вы сравниваете разные города для покупки недвижимости под инвестицию, обязательно проверяйте не только цены и арендные ставки, но и местные налоги на жильё — иногда это заметный ежегодный платеж.
Ставка и сумма: от чего реально зависит платёж
Сумма налога состоит из трёх ключевых факторов:
- сколько “лишних” квадратных метров облагается налогом;
- какая ставка действует в вашей громаде;
- есть ли дополнительные начисления для большой жилой недвижимости.
Ставку устанавливают в процентах от минимальной зарплаты на 1 января налогового года за 1 кв. м. Важно: две одинаковые квартиры в разных городах могут иметь разный налог — потому что ставку определяет местный совет.
Отдельно в законодательстве предусмотрен дополнительный фиксированный платёж на год для “большой” жилой недвижимости (квартиры очень большой площади или дома очень большой площади). Это тот случай, когда налог становится не только “за метры”, но и включает дополнительный компонент.
Когда налоговая начисляет, как приходит уведомление и что делать, если данные неверные
Для физических лиц расчёт обычно делает налоговая и направляет налоговое уведомление-решение. В нём должны быть:
- адрес объекта;
- площадь;
- ставка;
- количество облагаемых метров;
- сумма и реквизиты.
Если вы видите ошибку (не та площадь, не тот объект, вы уже продали недвижимость и т.п.), действуйте сразу:
- сверьте данные о праве собственности (реестр, документы, договор);
- подайте обращение в налоговую с документами, подтверждающими ошибку;
- в случае смены владельца — убедитесь, что перерегистрация прошла корректно и учтено разделение периодов владения.
Это практический момент: чаще всего проблемы возникают не из-за “неправильного налога”, а из-за некорректных данных в базе или дублирования объектов.
Преимущества и риски для владельца недвижимости
Налог на недвижимость имеет свои плюсы и минусы, особенно если вы смотрите на жильё как на инвестицию.
Преимущества:
- прогнозируемый ежегодный платёж, который можно закладывать в финансовый план (особенно для арендодателей);
- стимул оптимизировать “избыточную” площадь: большие метры без нужды становятся дороже в содержании;
- поступления в местный бюджет, что потенциально поддерживает инфраструктуру громады.
Риски:
- разные ставки в разных городах и возможность их пересмотра местным советом;
- ошибки в начислениях и необходимость тратить время на сверку;
- для инвесторов в недвижимость налог может “съедать” часть чистой арендной доходности, особенно если объект большой.
Сравнение: налог на недвижимость vs другие расходы владельца жилья
Чтобы правильно оценить нагрузку, полезно сравнить налог на недвижимость с другими регулярными платежами. Это поможет понять, где “дорого”, а где просто кажется.
| Расход | За что платите | Как рассчитывается | Кто устанавливает |
|---|---|---|---|
| налог на недвижимость | за “лишние метры” (сверх льготы) и, иногда, дополнительно за очень большую площадь | кв. м сверх льготы × ставка; правила зависят от громады | местный совет (в пределах НКУ) |
| коммунальные услуги | потребление и содержание дома/сетей | по счётчикам/тарифам | государство/регуляторы/поставщики |
| взносы ОСМД/управляющему | содержание общего имущества | фикс/кв. м или бюджет дома | совладельцы/управляющий |
| налоги при продаже | с дохода/операции | зависит от срока владения, статуса, цены | государство (НКУ) |
Кому что подходит:
- если у вас компактная квартира до льготного лимита — налог на жильё может быть нулевым, и основной фокус стоит держать на коммунальных платежах и взносах;
- если у вас несколько объектов или большая площадь — налог на недвижимость становится заметной частью расходов и его нужно учитывать как “минус” к инвестиционному доходу.
Практические советы, как снизить риски и не переплатить
Есть несколько шагов, которые реально экономят деньги или время:
Проверьте свою “облагаемую” площадь до покупки
Если покупаете объект близко к границе льготы, посчитайте заранее: даже +10–20 кв. м могут добавить ежегодный платёж. Для инвестора это важно при сравнении двух похожих вариантов.
Уточните ставку в своей громаде
Ставка — это местное решение. Перед покупкой или перед сдачей в аренду большого объекта найдите действующую ставку на сайте вашей местной рады или в официальных справочниках/разъяснениях ГНС.
Сверяйте данные в уведомлении от налоговой
Как минимум проверьте:
- адрес и тип объекта;
- общую площадь;
- применены ли льготные метры;
- нет ли “лишнего” объекта, который вам не принадлежит.
Заложите налог в финансовую модель аренды
Если вы арендодатель, не смешивайте этот платёж с коммунальными услугами. Налог на недвижимость — это расход владельца. Правильно считать доходность: аренда минус (простой, ремонт, налог на недвижимость, другие регулярные расходы).
О том, почему пассивная позиция может дорого обойтись, предупреждает Алексей Новиков, финансовый аналитик, риск-менеджер в ETFokus:
«Главная ошибка владельцев — ожидание, что налоговая сама обо всём напомнит и всё правильно посчитает. В реалиях цифровизации отсутствие бумажного уведомления-решения в почтовом ящике не освобождает от ответственности и начисления пени за просрочку. Для инвесторов в недвижимость этот вопрос особенно острый: налог на "лишние" метры — это прямые операционные расходы, снижающие чистую рентабельность актива (ROI). Поэтому ежегодный аудит своего имущества в Электронном кабинете налогоплательщика — это не опция, а финансовая гигиена, которая страхует от накопления долгов».
Чек-лист: что сделать прямо сейчас
- Посчитайте, есть ли у вас лишние метры: площадь минус 60/120/180 кв. м (в зависимости от типа жилья).
- Узнайте ставку в своей громаде (решение местного совета).
- Проверьте корректность данных в налоговом уведомлении-решении.
- Если есть ошибка — подготовьте документы и обращение в налоговую.
- Если планируете покупку — оцените ежегодный налог на недвижимость как часть стоимости владения.
Вывод
Налог на недвижимость для большинства владельцев — это платеж именно за лишние метры сверх льготной нормы, а конкретная сумма зависит от ставки в вашей громаде. Лучшая стратегия — заранее считать налоги на жильё при покупке и регулярно сверять начисления от налоговой. Это помогает избежать переплат и точнее оценивать реальную стоимость владения жильём.
Расчёт будущих налогов на «лишние метры» — важный этап оценки рентабельности объекта ещё на стадии строительства. На что ещё стоит обратить внимание, чтобы инвестиция была безопасной, узнайте из инструкции: «Как проверить застройщика перед покупкой квартиры (реестры, суды)».