На фоне «американских горок» в крипте и волатильности акций, физические активы снова становятся фундаментом финансовой устойчивости. Однако инвестиции в недвижимость трансформируются: привычная схема «купить квартиру под аренду» в 2025 году приносит скромные 5–7% годовых. Вместо этого профессиональные инвесторы смещают фокус — инвестиции в коммерческую недвижимость (в частности склады и логистические хабы) показывают доходность на уровне 10–12% в валюте. Планируя инвестиции в недвижимость в Украине, сейчас стоит учитывать не только фактор безопасности региона, но и новые форматы — от апарт-отелей до участия в REIT-фондах. Далее разберем три конкретные стратегии, которые позволят вашему капиталу работать эффективнее, чем на банковском депозите.
Рынок недвижимости Украины: три актуальные стратегии для инвестора
1. Жилая недвижимость: стратегия «Готовый бизнес»
Долгие годы самой популярной стратегией были «инвестиции в котлован» — покупка на стадии фундамента и перепродажа после ввода в эксплуатацию. Сейчас эта модель работает гораздо хуже из-за военных рисков, задержек строительства и подорожания материалов. В 2025 году фокус сместился на вторичный рынок или дома, уже введённые в эксплуатацию.
Особенности стратегии
Суть заключается в покупке готовой квартиры с ремонтом (или на этапе финишной отделки) для долгосрочной аренды. Главный драйвер ликвидности здесь — государственные программы, такие как «еЖильё». Если ваша квартира подпадает под параметры программы (возраст дома до 3-10 лет, площадь), вы всегда сможете быстро выйти из инвестиции, продав её конечному потребителю.
Ключевые локации:
Киев: спрос восстанавливается, арендные ставки возвращаются к довоенным показателям в долларовом эквиваленте.
Запад Украины (Львов, Ивано-Франковск, Ужгород): остаются «тихой гаванью», где цены за квадратный метр часто превышают столичные, но и заполняемость аренды близка к 100%.
Инвестиции в жилую недвижимость сейчас требуют тщательной проверки безопасности. Наличие подземного паркинга (как укрытия) и удалённость от объектов критической инфраструктуры — это первое, о чём спрашивают арендаторы.
2. Инвестиции в коммерческую недвижимость: логистика и стрит-ритейл
Если с жильём всё понятно, то инвестиции в коммерческую недвижимость для многих остаются «тёмным лесом». А зря, ведь именно этот сектор сейчас демонстрирует наивысшую устойчивость.
Складская недвижимость (Логистика)
Из-за изменения логистических цепочек и роста e-commerce, спрос на склады бешеный. Речь идёт не о гигантских ангарах, а о небольших складах в пределах города (last mile delivery), которые нужны почтовым операторам и интернет-магазинам.
Преимущества:
Долгосрочные договоры аренды (обычно от 3 лет).
Минимальные затраты на ремонт (складу не нужен дизайнерский интерьер).
Высокая капитализация.
Стрит-ритейл в ЖК
Это помещения на первых этажах жилых комплексов: под кофейни, аптеки, барбершопы или пункты выдачи посылок. Люди стали больше времени проводить в своих микрорайонах («город 15 минут»), поэтому бизнес активно арендует такие точки.
Риски: Вакантность. Если бизнес арендатора «не пойдёт», помещение может простаивать несколько месяцев.
3. Паркоместа и кладовые: вход с малым бюджетом
Многие считают, что инвестиции в недвижимость Украины доступны только тем, у кого есть от $50 000. Это миф. Существует сегмент с низким порогом входа, который идеально подходит для инвесторов-новичков — технические помещения.
Паркоместа
В условиях плотной застройки мегаполисов паркоместо становится дефицитным активом.
Цена вопроса: $8 000 – $25 000 (в зависимости от города и класса ЖК).
Окупаемость: Паркоместо требует минимального обслуживания (коммунальные платежи копеечные), а сдаётся в аренду стабильно.
Дополнительный фактор: Подземный паркинг сейчас выполняет функцию бомбоубежища, что повышает его ценность.
Кладовые (Келлеры)
Небольшие помещения (3–6 кв.м) в подвалах или на этажах для хранения вещей. Спрос на них растёт, поскольку квартиры становятся меньше (смарт-планировка), и людям негде хранить сезонные вещи, шины или велосипеды.
Сравнение типов недвижимости: что выбрать?
Чтобы понять, куда именно направить средства, сравним эти инвестиции в недвижимость в Украине по ключевым показателям:
Жилая недвижимость (вторичный рынок/сданные дома)
Порог входа: от $40 000.
Ориентировочная доходность: 5–7% годовых в валюте.
Уровень риска: Средний.
Ликвидность: Высокая (актив можно быстро продать, особенно под программы типа «єОселя»).
Коммерческая недвижимость (склады и логистика)
Порог входа: от $60 000.
Ориентировочная доходность: 9–12% годовых в валюте.
Уровень риска: Низкий (стабильный спрос бизнеса).
Ликвидность: Средняя (поиск покупателя может занять время).
Паркоместа и кладовые (технические помещения)
Порог входа: от $3 000.
Ориентировочная доходность: 8–10% годовых в валюте.
Уровень риска: Низкий.
Ликвидность: Высокая (легко сдать и легко продать).
Если ваш приоритет — максимальная надёжность и понятность, выбирайте жильё. Если вы готовы разбираться в договорах и искать бизнес-клиентов ради более высокого дохода — рассматривайте инвестиции в коммерческую недвижимость. Если капитал ограничен — начните с паркинга.
Чек-лист инвестора: 5 шагов перед сделкой
Прежде чем подписывать документы у нотариуса, проверьте выбранный объект по этому алгоритму. Это сохранит ваши деньги лучше любой страховки.
Юридическая чистота: Проверьте реестры на наличие арестов, ипотек или судебных споров по объекту.
Фактор безопасности: Оцените близость к военным объектам, энергетической инфраструктуре. Проверьте наличие укрытия в радиусе 300 метров.
Реальная, а не рекламная доходность: Считайте ROI (Return on Investment) самостоятельно. Вычтите из ожидаемой аренды налог (19.5% для физических лиц или 5% для ФЛП), коммунальные за простой, расходы на амортизацию ремонта.
Конкурентное окружение: Если вы покупаете коммерцию под кофейню, а в доме их уже три — это плохая инвестиция.
Ликвидность выхода: Задайте себе вопрос: «Кому и как быстро я смогу это продать, если срочно понадобятся деньги?».
Вывод
В 2025 году инвестиции в недвижимость остаются одним из немногих инструментов, позволяющих не только сохранить деньги от инфляции, но и получать пассивный доход. Рынок стал более профессиональным: эмоциональные покупки «для себя» уступают место холодному расчёту.
Не гонитесь за сверхприбылью на этапе котлована. Рассмотрите варианты складской логистики или ликвидных квартир, которые подходят под государственные программы кредитования. Помните: в периоды турбулентности лучшая инвестиция — это та, которая приносит стабильный кешфлоу (денежный поток), а не только обещает рост цены в далёком будущем.