Покупка квартиры в новостройке — это часто самая крупная инвестиция на годы, и одна ошибка с застройщиком может превратить «выгодную цену» в замороженные средства и бесконечные суды. На фоне военных рисков и перестройки рынка в 2024–2025 годах спрос на новостройки восстанавливается, но вместе с ним растет и важность проверок — на это регулярно обращают внимание профильные обзоры DIM.RIA и Forbes Ukraine. Чтобы спокойно подписывать договор, стоит заранее понимать, как проверить застройщика перед покупкой квартиры: что искать в государственных реестрах, как читать разрешения и права на землю, и как быстро проверить судебные дела и долги компании. Далее — четкие шаги, которые помогут отсечь рисковые проекты еще до визита в отдел продаж.
Как проверить застройщика перед покупкой квартиры: пошаговая инструкция
Начните с базовой идентификации застройщика и проекта
Прежде чем лезть в реестры недвижимости и суды, стоит сделать «паспортную» проверку: кто именно строит, что именно строит и на каких условиях вам предлагают покупку. Это быстро, но отсекает часть откровенно проблемных историй.
Что сделать
- Запишите юридическое название застройщика/девелопера, ЕДРПОУ, адрес, ФИО руководителя.
- Выясните, кто продает: застройщик напрямую, фонд/КУА, генподрядчик, агент.
- Попросите официальный пакет документов или хотя бы перечень: на землю, градостроительные условия, разрешение на строительство, проектную документацию (ключевые страницы), схему финансирования.
Зачем это нужно
Одна и та же новостройка может «маркетингово» продаваться от известного бренда, но юридически строиться другой компанией (СПВ/«дочка»). Именно юридическое лицо будет фигурировать в реестрах и судах, поэтому без ЕДРПОУ вы рискуете проверять «не того».
Совет/пример
Если менеджер говорит: «Мы — группа компаний, это нормально», — это действительно может быть нормально. Но попросите четко: кто заказчик строительства и кто сторона договора. Если начинаются уклонения — это красный флаг еще до глубокой проверки застройщика.
Проверьте компанию в ЕДР и связи владельцев
Когда у вас есть ЕДРПОУ, переходите к формальной проверке застройщика через государственные данные. Это не гарантирует надежность, но показывает, жива ли компания вообще, кто ее контролирует и нет ли странных изменений.
Что сделать
- Проверьте компанию в Едином государственном реестре (ЕДР) через сервисы Минюста или официальные агрегаторы открытых данных.
- Посмотрите: дата регистрации, виды деятельности (КВЕД), статус (не в состоянии ликвидации), конечные бенефициары, частые изменения руководителя/адреса.
Зачем это нужно
Нередко риски новостроек связаны не с самим проектом, а с тем, что застройщик — «свежесозданная» компания без истории, или с хаотическими изменениями владельцев. Это может означать попытку раздробить ответственность между юрлицами.
Совет/пример
Нормально, если под конкретный ЖК создают отдельное ООО — так делают и крупные девелоперы. Ненормально, если ООО создано 2–3 месяца назад, а вам обещают сдать дом «уже в следующем году», при этом бенефициаров сложно идентифицировать или они часто меняются.
Проверьте землю и права на нее через реестры недвижимости
На практике самые большие проблемы с новостройками возникают, когда есть слабое или спорное право на землю. Поэтому следующий шаг в сценарии «как проверить застройщика перед покупкой квартиры» — это именно реестры недвижимости и земельные данные.
Что сделать
- Попросите у застройщика кадастровый номер земельного участка.
- Проверьте участок на Публичной кадастровой карте (Госгеокадастр): границы, целевое назначение, площадь.
- Получите данные из Государственного реестра вещевых прав на недвижимое имущество (ДРВП): кто собственник/арендатор, есть ли ипотека, арест, запреты, сервитут.
Зачем это нужно
Если земля не имеет правильного целевого назначения (например, под индивидуальную застройку или «для обслуживания», а строят многоэтажку), или на участке есть арест/ипотека — это повышает вероятность остановки строительства, судов и блокировки регистрации ваших прав в будущем.
Совет/пример
Просите не «скрин с карты», а документальное подтверждение права: договор аренды/госакт/выписка из ДРВП. Если аренда земли заканчивается через год, а дом планируют сдать через два — задавайте прямой вопрос: как и когда продлят право пользования.
Проверьте разрешительные документы на строительство и градостроительные условия
Когда земля «чистая», переходите к легальности самого строительства. Здесь часто возникают нюансы: класс последствий, отклонение от градостроительных условий, отсутствие действующего разрешения, изменения проекта. Это напрямую влияет на риски новостроек и возможность ввода в эксплуатацию.
Что сделать
- Попросите копии/реквизиты: градостроительные условия и ограничения (ГУО), разрешение/уведомление (в зависимости от класса), данные о заказчике строительства.
- Проверьте сведения о разрешительных документах через Электронную систему в сфере строительства (ЕДЕССБ) / портал «Дия» (где доступно).
- Сопоставьте: адрес, кадастровый номер, этажность, назначение — совпадает ли с тем, что продают в отделе продаж.
Зачем это нужно
Без должного разрешения или при «серой» схеме документы на квартиру в будущем могут оказаться проблемными: дом не вводят в эксплуатацию, адрес/площадь «плывет», регистрация права собственности затягивается.
Совет/пример
Если в рекламе обещают 25 этажей, а в ГУО — 16, это не «мелочь». Спросите письменно: на основании чего изменен проект и есть ли новые ГУО/корректировки. Именно такие расхождения часто становятся поводом для проверок и остановок.
Посмотрите судебные дела застройщика и связанных компаний
Даже если документы выглядят хорошо, судебные конфликты могут показать реальную картину: споры за землю, иски инвесторов, конфликты с подрядчиками, банкротство. Это тот пункт, где «проверка застройщика суды» часто дает самые полезные сигналы.
Что сделать
- Проверьте Единый государственный реестр судебных решений по:
- названию компании и ЕДРПОУ;
- ФИО руководителя/бенефициара;
- названию ЖК (иногда фигурирует в текстах решений);
- связанным ООО (заказчик, генподрядчик, землепользователь).
- Отфильтруйте типы дел: земля/градостроительство, банкротство, взыскание долгов, уголовные производства (постановления).
Зачем это нужно
Судебные дела застройщика — это «история болезни». Один иск — не приговор. Но регулярные конфликты с одинаковыми сюжетами (аресты, отмены разрешений, долги перед подрядчиками) — это системный риск, который может вылиться в задержку строительства или проблемы с вводом.
Совет/пример
Смотрите не только на факт дела, но и на статус: проиграно/выиграно, наложены ли обеспечительные меры иска (аресты, запреты строительных работ). Если есть постановление о запрете выполнения работ — уточните у застройщика, как они выполняют строительство сейчас и обжаловано ли решение.
Оцените финансовую модель продажи и договор: что именно вы покупаете
Ключевой вопрос коммерческого интереса: вы покупаете квартиру или «право требования», инвестиционный сертификат, долевое участие? От схемы зависят ваши гарантии и что будет, если застройщик задержит сдачу. Здесь важно не стесняться идти к нотариусу/юристу хотя бы на одну консультацию.
Что сделать
- Попросите проект договора заранее (за 1–2 дня до подписания).
- Проверьте: предмет договора, сроки ввода, ответственность за просрочку, порядок изменения площади/цены, условия возврата средств.
- Уточните, есть ли эскроу/счета условного депонирования или другие механизмы защиты (в Украине применяются выборочно, но иногда доступны).
Зачем это нужно
Даже если вы идеально сделали «как проверить застройщика реестры», неудачный договор может свести защиту на нет: штрафов нет, сроки «ориентировочные», застройщик может переносить сдачу без последствий, а возврат средств — долгий и условный.
Совет/пример
Обратите внимание на формулировку «срок может быть изменен по решению застройщика/в связи с обстоятельствами». Просите конкретику: какие именно обстоятельства, какой максимальный перенос, какие компенсации. Если ответ: «У всех так» — это не аргумент, это просто привычка рынка.
Сделайте «полевую» проверку: стройплощадка, темпы, репутация, предыдущие объекты
После реестров и судов стоит вернуться на землю — буквально. Полевой контроль не заменяет документы, но часто честно показывает: есть ли реальный прогресс, соблюдаются ли технологии, похоже ли это на управляемый проект.
Что сделать
- Посетите стройплощадку в рабочий день: посмотрите количество рабочих, технику, темп, информационный стенд.
- Проверьте предыдущие объекты застройщика: введены ли в эксплуатацию, есть ли проблемы с ОСМД/коммуникациями/парковкой.
- Поговорите с инвесторами в чатах дома: спросите о задержках, изменениях цены, качестве, коммуникации.
Зачем это нужно
Документы могут быть «в порядке», но исполнение — слабое: нехватка финансирования, проблемы с подрядчиками, хаос на площадке. В итоге вы получите задержку или дополнительные расходы на ремонт из-за качества.
Совет/пример
Попросите в отделе продаж простую вещь: план-график строительства и фотофиксацию прогресса за последние 6–12 месяцев. Если графика нет или ответы расплывчаты — это сигнал, что контроль процесса может быть слабым.
Выводы
Если собрать всё в логику, то ответ на вопрос «как проверить застройщика перед покупкой квартиры» выглядит так: сначала идентифицируем юрлицо, далее — реестры недвижимости и земля, потом разрешения, судебные дела застройщика, договор и финансовая модель, и напоследок — полевой контроль. Такой порядок экономит время и деньги: вы не тратите недели на детали, если уже на раннем шаге видите критический риск.
Чтобы глубже понять финансовые риски покупки жилья, рекомендуем также прочитать статью «Плюсы и минусы инвестиций в апартаменты».