Оренда житла дедалі частіше починається не з перегляду квартири, а з прохання “скинути завдаток” у месенджері — інколи на карту, інколи в USDT чи іншу крипту, “щоб забронювати”. Саме тут найчастіше трапляється шахрайство з орендою: фейкові оголошення, підробні документи, клоновані профілі власників і “агенти”, які зникають після переказу. За даними кіберполіції України та міжнародних звітів FTC (США) про шахрайства з житлом і передоплатами, у 2024–2025 роках кількість скарг на онлайн-шахрайство у категорії оренди/передоплат стабільно висока, а суми втрат зростають разом із популярністю швидких платежів і криптопереказів. Далі розберемо, як перевіряти оголошення, кому й коли доречно вносити завдаток та які кроки знизять ризик втрат.
Шахрайство з орендою: як розпізнати та уникнути ризиків
Шахрайство з орендою: чому саме завдаток — найуразливіше місце
Шахрайство з орендою найчастіше “спрацьовує” на етапі першого платежу. Людина боїться втратити хорошу квартиру, поспішає, емоції перемагають холодний розрахунок — і саме тут шахраї тиснуть на терміновість.
Завдаток (або “передоплата”, “бронь”) — зручний інструмент для добросовісних сторін, але водночас і найпопулярніший механізм виманювання грошей без наміру здавати житло.
Ключові терміни: завдаток, аванс, страховий депозит і що ви насправді платите
Щоб уникнути конфліктів і втрат, важливо називати речі своїми іменами — у договорах і в переписці.
Завдаток
Завдаток — це грошова сума, яку орендар передає, щоб підтвердити серйозність наміру укласти договір. У цивільно-правовій практиці завдаток має “штрафну” логіку: якщо винна сторона відмовляється від угоди, вона несе фінансові наслідки (наприклад, завдаток може не повертатися, або повертається у подвійному розмірі залежно від домовленостей і формулювань). Саме через це завдаток потребує максимально чіткого письмового оформлення.
Аванс
Аванс — це передоплата без “каральної” функції, якщо інше не прописано. На практиці аванс простіше повернути, якщо угода не відбулася, але лише за наявності доказів платежу та домовленостей.
Страховий депозит
Страховий депозит (застава) зазвичай сплачується при заселенні разом із першим місяцем оренди. Його сенс — покриття можливих збитків майну або боргів по комунальних. Депозит має бути прописаний у договорі: розмір, умови утримання, термін і спосіб повернення.
Висновок простий: якщо вас просять “невеликий завдаток просто щоб зняти з реклами” — це ще не зло, але це зона підвищеного ризику, де потрібні документи й перевірка власника.
Як працює схема: типові сценарії шахрайства з орендою
Оренда квартири ризики має завжди, але шахрайські сценарії повторюються. Знання шаблонів допомагає відсікти 80% небезпечних контактів ще до перегляду.
“Квартира є, але я за кордоном — скиньте завдаток”
Вам показують “ідеальну” квартиру за привабливою ціною, часто з гарними фото. Далі — легенда: власник у відрядженні/за кордоном, ключі “передасть знайомий”, але треба завдаток сьогодні. Після оплати контакт зникає.
“Багато бажаючих, хто перший внесе — того й квартира”
Тиск часу — головний важіль. Вас підштовхують переказати гроші ще до перегляду або одразу після нього, без документів. Часто шахраї використовують справжню квартиру: орендують подобово на день, проводять 10 переглядів і збирають завдатки з багатьох людей.
“Посередник” бере передоплату за адреси/контакти
Під виглядом агентства або “інформаційних послуг” з вас беруть гроші за список варіантів. У результаті — неактуальні оголошення, неіснуючі власники або ті, хто нічого не здає. Формально гроші “за послугу” взяли — повернути складно.
Підроблені документи або “власник” не власник
На перегляді вам показують копії документів, але договір підписує людина без права здавати житло. Ризик: вас можуть виселити, а завдаток/депозит буде втрачено.
Ці сценарії об’єднує одне: гроші просять швидко, а підтвердження прав і зрозумілий договір — відкладають “на потім”.
Перевірка власника: що робити перед тим, як вносити завдаток
Як безпечно зняти квартиру починається не з торгу, а з перевірки того, хто бере гроші. Це фінансова дисципліна: спочатку підтвердження, потім оплата.
Ось мінімальний набір перевірок, які реально зробити без “детективів”:
Документи та співпадіння даних
Попросіть показати оригінали (не фото):
- паспорт/ID;
- документ, що підтверджує право власності (витяг/свідоцтво/договір купівлі тощо).
Звірте ПІБ власника з документом на квартиру. Якщо з вами спілкується “родич”, “представник”, “друг” — потрібна довіреність із правом здавати в оренду та отримувати платежі.
Перевірка прав власності
В Україні право власності підтверджується даними з державних реєстрів. Оптимально — отримати актуальний витяг з реєстру речових прав (або попросити власника надати свіжий витяг). Це не гарантує від усіх ризиків, але різко зменшує шанс “фейкового власника”.
Платіж — тільки тому, хто має право його приймати
Переказуйте кошти так, щоб було видно отримувача і призначення платежу. Готівка “в руки” без розписки — найгірший варіант. Якщо людина наполягає на анонімних переказах, “на картку брата/дружини” без пояснень і документів — це червоний прапорець.
Між перевіркою документів і оплатою має бути місток: письмова домовленість (хоча б коротка) з чіткими умовами повернення завдатку.
Як правильно оформити завдаток, щоб він працював на вас
Навіть якщо сума невелика, завдаток має бути зафіксований. У протилежному випадку ви платите не за бронь, а “за довіру”.
Що обов’язково прописати в розписці або попередній угоді
Попросіть простий документ у двох примірниках (паперовий або з КЕП, якщо вмієте), де є:
- повні дані сторін (ПІБ, паспортні дані або реквізити, адреса реєстрації);
- адреса квартири;
- сума завдатку, валюта, спосіб передачі коштів;
- за що саме сплачено (бронювання, майбутня оренда з конкретної дати);
- строк, до якого має бути підписаний основний договір;
- умови повернення або неповернення (чітко і без “за домовленістю”);
- підписи сторін.
Якщо завдаток переказуєте на картку — збережіть чек/квитанцію та зробіть призначення платежу: “завдаток за оренду квартири за адресою…”.
Коли краще не платити завдаток взагалі
Є ситуації, де правильна відповідь — “ні”:
- немає оригіналів документів;
- від вас вимагають оплату до перегляду;
- “власник” не готовий фіксувати умови письмово;
- квартиру показують без доступу до документів, а потім просять гроші “щоб закріпити”.
Пам’ятайте: ваша ціль — не просто знайти житло, а не втратити гроші. Оренда квартири ризики зростають пропорційно кількості “винятків із правил”.
Переваги та ризики завдатку: фінансовий погляд
Завдаток має сенс, коли ринок перегрітий і хороші квартири “йдуть” швидко. Він може бути корисним, якщо ви вже перевірили власника і вам потрібно 1–2 дні, щоб зібрати документи або узгодити дату заселення.
Ризики:
- втрата грошей через шахрайство з орендою;
- конфлікти через нечіткі формулювання (завдаток чи аванс);
- подвійна здача або “збір завдатків” з кількох людей;
- проблеми з поверненням через відсутність доказів платежу.
З практичної точки зору, завдаток без письмового підтвердження — це не інструмент, а ставка на чесність незнайомця.
Порівняння: завдаток vs аванс vs оплата при заселенні
Передоплата — не єдиний спосіб “закріпити” квартиру. Нижче — швидке порівняння, що вибирати в різних ситуаціях.
| Варіант | Коли доречно | Плюси | Мінуси/ризики |
|---|---|---|---|
| Завдаток | Ви перевірили власника, є письмова домовленість, потрібно забронювати | Може дисциплінувати обидві сторони | Найчастіше використовується у схемах; складно без грамотного оформлення |
| Аванс | Треба зафіксувати намір, але без “штрафної” логіки | Зазвичай простіше домовитися про повернення | Якщо немає документів — ризик такий самий, як із завдатком |
| Оплата при заселенні (перший місяць + депозит) | Коли власник готовий чекати до підписання договору | Мінімум ризиків, бо гроші після договору і ключів | Можуть “не тримати” квартиру без броні |
Кому що підходить: якщо ви новачок на ринку або орендуєте в іншому місті, безпечніше прагнути оплати при заселенні. Завдаток виправданий, коли ви вже зробили перевірку власника і маєте письмову фіксацію.
Практичний чек-лист: як безпечно внести завдаток за квартиру
- Не переказуйте гроші до перегляду квартири.
- На перегляді попросіть оригінали паспорта/ID та документа на право власності.
- Звірте ПІБ у документах і того, хто підписує папери та приймає кошти.
- Якщо діє представник — вимагайте довіреність із правом здавати і отримувати оплату.
- Перевірте актуальність права власності через витяг із реєстру (або попросіть свіжий витяг у власника).
- Оформіть розписку/попередню угоду: сума, адреса, строки, умови повернення, підписи.
- Платіть так, щоб залишився доказ: банківський переказ з призначенням платежу.
- Не погоджуйтеся на “переказ на іншу картку без пояснень”.
- Уникайте “інфопослуг” і передоплат за “список контактів”.
- Якщо вас кваплять, знецінюють ваші питання або відмовляються від паперів — виходьте з угоди.
Висновок
Шахрайство з орендою найчастіше починається з прохання про завдаток “прямо зараз”. Ваш захист — перевірка власника, письмова фіксація умов і платіж, який можна довести документально. Якщо хоча б один елемент не сходиться, дешевше втратити “варіант” квартири, ніж гроші.
Навіть якщо орендодавець виглядає переконливо, а квартира — реальною, безпечний завдаток можливий лише після перевірки юридичного статусу нерухомості та відсутності судових спорів щодо неї. Як самостійно переконатися у доброчесності контрагента, використовуючи відкриті бази даних, читайте в нашій інструкції: «Перевірка контрагента: як користуватися YouControl та Opendatabot перед оплатою».