Коли ви плануєте інвестиції в житло, оформлюєте іпотеку чи навіть тримаєте частину заощаджень у крипті, важливо рахувати не лише дохідність, а й регулярні витрати. Податок на нерухомість — одна з тих статей, яка може непомітно “з’їсти” бюджет, якщо квартира або будинок мають зайві метри понад пільгову площу. У 2025 році ставки й пільги, як і раніше, визначають місцеві ради, тому суми відрізняються навіть між сусідніми громадами, а нарахування прив’язані до мінімальної зарплати (п. 266.5.1 ПКУ). Щоб не переплачувати й правильно закласти витрати в фінплан, розберімося, хто саме платить, як рахують “зайві метри”, які є винятки та що перевірити в платіжці.
Податок на нерухомість: ставки, пільги та розрахунок 2026
Що таке податок на нерухомість і чому його називають податком на “зайві” метри
Податок на нерухомість (повна назва — податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки) — це місцевий податок, який сплачують власники житлової та нежитлової нерухомості. Його нараховують не на всю площу, а лише на частину, що перевищує встановлену пільгову норму — саме тому в побуті часто кажуть про “зайві метри”.
Цей податок належить до місцевих: правила в межах “коридору” визначає міська/селищна/сільська рада. Тому суми можуть суттєво відрізнятися залежно від населеного пункту.
Хто платить податок на нерухомість: базові правила
Питання “податкова, хто платить податок на нерухомість” зазвичай виникає, коли людина купила квартиру, отримала спадщину або має кілька об’єктів. Загальна логіка проста: платником є власник нерухомості, а не той, хто фактично проживає.
Платять:
- фізичні особи — власники квартир, будинків, апартаментів, дачних будинків (за умов, визначених місцевими правилами);
- юридичні особи — власники об’єктів (за своїм порядком нарахування і звітності).
Не платять або платять менше — у випадках, коли діють пільги, або коли площа не перевищує пільговий ліміт (про це нижче).
Важливі терміни, які варто розуміти
Кілька визначень, без яких легко заплутатись у нарахуваннях:
- пільгова площа — частина житла, яка не оподатковується (встановлена Податковим кодексом; застосовується до житлової нерухомості);
- база оподаткування — площа, що оподатковується: загальна площа мінус пільгова площа;
- ставка податку — відсоток від мінімальної зарплати на 1 січня відповідного року за 1 кв. м; конкретний відсоток затверджує місцева рада в межах граничних обмежень;
- податкове повідомлення-рішення — документ від податкової з розрахунком суми і реквізитами для оплати.
Як працює нарахування: за які “зайві метри” доведеться платити
Податок нараховують, якщо у вас є житлова нерухомість і її загальна площа перевищує встановлені пільгові норми. Для фізосіб зазвичай діють такі загальні пільгові метри:
- для квартири — 60 кв. м;
- для житлового будинку — 120 кв. м;
- якщо є і квартира, і будинок — сумарно 180 кв. м.
Отже, податок на нерухомість для більшості власників — це податок саме на зайві метри понад ці ліміти. Далі застосовується ставка, яку ухвалила ваша місцева рада (в межах, дозволених Податковим кодексом), і помножується на кількість “оподатковуваних” квадратних метрів.
Життєві сценарії з прикладами
Нижче — типові ситуації, які добре ілюструють логіку податку (без прив’язки до конкретних ставок, бо вони різні в кожному місті/ОТГ):
Одна квартира 55 кв. м
Пільга 60 кв. м перекриває всю площу → податку немає.Одна квартира 78 кв. м
Оподатковуються 18 кв. м (78 – 60) → податок буде на 18 кв. м за ставкою вашої місцевої ради.Будинок 150 кв. м
Оподатковуються 30 кв. м (150 – 120).Квартира 70 кв. м + будинок 130 кв. м
Пільга сумарно 180 кв. м. Загалом 200 кв. м → оподатковуються 20 кв. м.
Якщо ви порівнюєте різні міста для купівлі нерухомості під інвестицію, обов’язково перевіряйте не лише ціни та орендні ставки, а й місцеві податки на житло — інколи це помітний щорічний платіж.
Ставка і сума: від чого реально залежить платіж
Сума податку складається з трьох ключових факторів:
- скільки “зайвих” квадратних метрів оподатковується;
- яка ставка діє у вашій громаді;
- чи є додаткові нарахування для великої житлової нерухомості.
Ставку встановлюють у відсотках від мінімальної зарплати на 1 січня податкового року за 1 кв. м. Важливо: дві однакові квартири в різних містах можуть мати різний податок — бо ставку визначає місцева рада.
Окремо в законодавстві передбачений додатковий фіксований платіж на рік для “великої” житлової нерухомості (квартири дуже великої площі або будинки дуже великої площі). Це той випадок, коли податок стає не лише “за метри”, а ще й має додатковий компонент.
Коли податкова нараховує, як приходить повідомлення і що робити, якщо дані неправильні
Для фізичних осіб розрахунок зазвичай робить податкова і надсилає податкове повідомлення-рішення. У ньому мають бути:
- адреса об’єкта;
- площа;
- ставка;
- кількість оподатковуваних метрів;
- сума і реквізити.
Якщо ви бачите помилку (не та площа, не той об’єкт, ви вже продали нерухомість тощо), дійте одразу:
- звірте дані про право власності (реєстр, документи, договір);
- подайте звернення до податкової з документами, що підтверджують помилку;
- у разі зміни власника — переконайтесь, що перереєстрація відбулася коректно, і розмежування періодів володіння враховане.
Це практичний момент: найчастіше проблеми виникають не через “неправильний податок”, а через некоректні дані в базі або дублювання об’єктів.
Переваги і ризики для власника нерухомості
Податок на нерухомість має свої плюси і мінуси, особливо якщо ви дивитесь на житло як на інвестицію.
Переваги:
- прогнозований щорічний платіж, який можна закладати в фінплан (особливо для орендодавців);
- стимул оптимізувати “надлишкову” площу: великі метри без потреби стають дорожчими в утриманні;
- надходження до місцевого бюджету, що потенційно підтримує інфраструктуру громади.
Ризики:
- різні ставки в різних містах і можливість їх перегляду місцевою радою;
- помилки в нарахуваннях і потреба витрачати час на звірку;
- для інвесторів у нерухомість податок може “з’їдати” частину чистої орендної дохідності, особливо якщо об’єкт великий.
Порівняння: податок на нерухомість vs інші витрати власника житла
Щоб правильно оцінити навантаження, корисно порівняти податок на нерухомість з іншими регулярними платежами. Це допоможе зрозуміти, де “дорого”, а де просто здається.
| Витрата | За що платите | Як розраховується | Хто встановлює |
|---|---|---|---|
| податок на нерухомість | за “зайві метри” (понад пільгу) та, інколи, додатково за дуже велику площу | кв. м понад пільгу × ставка; правила залежать від громади | місцева рада (в межах ПКУ) |
| комунальні послуги | споживання та утримання будинку/мереж | за лічильниками/тарифами | держава/регулятори/постачальники |
| внески ОСББ/управителя | утримання спільного майна | фікс/кв. м або бюджет будинку | співвласники/управитель |
| податки при продажі | з доходу/операції | залежить від строку володіння, статусу, ціни | держава (ПКУ) |
Кому що підходить:
- якщо у вас компактна квартира до пільгового ліміту — податок на житло може бути нульовим, і основний фокус варто тримати на комунальних та внесках;
- якщо у вас кілька об’єктів або велика площа — податок на нерухомість стає помітною частиною витрат і його потрібно рахувати як “мінус” до інвестдоходу.
Практичні поради, як зменшити ризики і не переплатити
Є кілька кроків, які реально економлять гроші або час:
Перевірте свою “оподатковувану” площу до купівлі
Якщо купуєте об’єкт близько до межі пільги, порахуйте наперед: навіть +10–20 кв. м можуть додати щорічний платіж. Для інвестора це важливо при порівнянні двох схожих варіантів.
Уточніть ставку у своїй громаді
Ставка — це місцеве рішення. Перед покупкою або перед здачею в оренду великого об’єкта знайдіть чинну ставку на сайті вашої місцевої ради або в офіційних довідниках/роз’ясненнях ДПС.
Звіряйте дані в повідомленні від податкової
Як мінімум перевірте:
- адресу і тип об’єкта;
- загальну площу;
- чи застосовано пільгові метри;
- чи немає “зайвого” об’єкта, який вам не належить.
Закладайте податок у фінмодель оренди
Якщо ви орендодавець, не змішуйте цей платіж з комуналкою. Податок на нерухомість — це витрата власника. Правильно рахувати дохідність: оренда мінус (простій, ремонт, податок на нерухомість, інші регулярні витрати).
Про те, чому пасивна позиція може коштувати дорого, попереджає Олексій Новіков, фінансовий аналітик, ризик-менеджер в ETFokus:
«Головна помилка власників — очікування, що податкова сама про все нагадає і все правильно порахує. У реаліях цифровізації відсутність паперового повідомлення-рішення в поштовій скриньці не звільняє від відповідальності та нарахування пені за прострочення. Для інвесторів у нерухомість це питання ще гостріше: податок на "зайві" метри — це пряма операційна витрата, яка знижує чисту рентабельність активу (ROI). Тому щорічний аудит свого майна в Електронному кабінеті платника — це не опція, а фінансова гігієна, яка страхує від накопичення боргів».
Чек-лист: що зробити прямо зараз
- Порахуйте, чи є у вас зайві метри: площа мінус 60/120/180 кв. м (залежно від типу житла).
- Дізнайтесь ставку у своїй громаді (рішення місцевої ради).
- Перевірте коректність даних у податковому повідомленні-рішенні.
- Якщо є помилка — підготуйте документи та звернення до податкової.
- Якщо плануєте купівлю — оцініть щорічний податок на нерухомість як частину вартості володіння.
Висновок
Податок на нерухомість для більшості власників — це платіж саме за зайві метри понад пільгову норму, а конкретна сума залежить від ставки у вашій громаді. Найкраща стратегія — заздалегідь рахувати податки на житло при купівлі та регулярно звіряти нарахування від податкової. Це допомагає уникнути переплат і точніше оцінювати реальну вартість володіння житлом.
Розрахунок майбутніх податків на «зайві метри» — важливий етап оцінки рентабельності об’єкта ще на стадії будівництва. На що ще варто звернути увагу, щоб інвестиція була безпечною, дізнайтеся з інструкції: «Як перевірити забудовника перед купівлею квартири (реєстри, суди)».