У квітні 2026 року іпотека Молдова Prima Casă опинилася в епіцентрі фінансової суперечки: держава призупинила прийом заявок на компенсації через вичерпаний бюджет. Програма не скасована, але її умови змінилися. Ми проаналізували тарифні сітки чотирьох найбільших банків-партнерів та дані Національного банку, щоб визначити, де справді вигідні умови станом на квітень 2026 року. З цього матеріалу Ви дізнаєтесь, чим Prima Casă відрізняється від ринкової іпотеки, які підводні камені ховаються у відсоткових ставках і який варіант підійде саме Вам.
Іпотека Молдова Prima Casă та ринкові продукти банків: повне порівняння 2026
Критерії порівняння іпотечних продуктів Молдови
Для об'єктивного порівняння іпотека Молдова Prima Casă оцінювалась за п'ятьма ключовими параметрами, що визначають реальну вартість кредиту.
Розмір першого внеску
Перший внесок — це частина вартості житла, яку покупець оплачує з власних коштів. Його розмір безпосередньо впливає на доступність іпотеки. У ринкових продуктах він традиційно вищий і може сягати 30%. За програмою Prima Casă Plus багато банків пропонують ставку 0%, що критично знижує поріг входження.
Ефективна процентна ставка
Це не просто цифра в рекламі, а повна вартість кредиту, що включає базову ставку, маржу банку та всі додаткові комісії. За програмою Prima Casă держава лімітує маржу на рівні 3%, роблячи продукт помітно дешевшим за ринкові аналоги.
Вимоги до позичальника
Кожен банк по-різному оцінює платоспроможність клієнта. Ми порівняли вікові обмеження, вимоги до офіційного стажу, мінімальний рівень доходу та можливість враховувати доходи з-за кордону.
Комісії та додаткові витрати
До вартості іпотеки додаються комісія за видачу кредиту, щорічна комісія за гарантію, витрати на оцінку нерухомості та страхування. Ці суми можуть суттєво вплинути на кінцеву вартість.
Регуляторні обмеження
Програма Prima Casă має суворі ліміти на вартість житла (до 2,5 млн лей) і вимоги до його стану (тільки завершене будівництво). Ринкова іпотека в цьому плані гнучкіша, але часто дорожча.
Аналіз державної програми Prima Casă Plus
Prima Casă Plus — оновлена у 2024 році державна програма пільгового іпотечного кредитування, створена для полегшення доступу громадян Молдови до власного житла. Її головна відмінність — державна гарантія, яка покриває 50% суми кредиту. Це знижує ризики банків і дозволяє встановлювати нижчу маржу. Керує програмою Організація з розвитку підприємництва (ODA), а кредити надають банки-партнери.
Конкретні дані (станом на квітень 2026 року):
Максимальна сума кредиту: 2 500 000 MDL.
Максимальний термін: до 30 років.
Процентна ставка: плаваюча, розраховується як референсний індекс НБМ (середньозважена ставка за новими депозитами на 6-12 місяців) + фіксована маржа банку. Максимальна маржа, затверджена Мінфіном на 2026 рік, — 3%. Референсний індекс НБМ з 1 січня 2026 року становить 5,57%. Таким чином, поточна ставка для нових кредитів розраховується як 5,57% + маржа банку (до 3%).
Перший внесок: від 0% (у деяких банках — до 10%).
Державна гарантія: 50% від суми кредиту.
Комісії: комісія за видачу кредиту — 1%, річна комісія за гарантію — 0,4% (у MICB).
Приклад розрахунку для кредиту 800 000 MDL на 30 років: щомісячний платіж — 6 452,91 MDL, загальна сума до виплати — 2 331 048,17 MDL.
Переваги
Відсутність або мінімальний перший внесок (0-10%).
Приймаються різні категорії доходів: фрілансери, нотаріуси, адвокати, доходи з-за кордону.
Врахування доходів подружжя та родичів першого ступеня.
Державна гарантія покриває половину ризику.
Фіксована маржа банку в 3% захищає від різкого подорожчання.
Ризики і обмеження
Призупинення компенсацій: з 1 квітня 2026 року прийом нових заявок на компенсації зупинено через вичерпання бюджету. Важливо розуміти: компенсації (гроші від держави на погашення частини тіла кредиту або відсотків) — призупинені. Державна гарантія (завдяки якій взагалі можна отримати кредит з нульовим авансом) — працює в нормальному режимі. Заявки, подані до 31 березня, залишаються в черзі.
Плаваюча ставка: ставка змінюється 1 січня та 1 липня відповідно до референсного індексу НБМ, що створює невизначеність.
Суворі вимоги до житла: тільки завершене будівництво, зареєстроване в кадастрі.
Обмеження площі: якщо у Вас вже є житло, його площа не має перевищувати 50 м².
Для кого підходить
Програма ідеально підходить для молодих сімей і фахівців віком до 45 років, які не мають власного житла або мають житло площею менше 50 м². Особливо рекомендована тим, хто не може накопичити на перший внесок у 20-30%.
Аналіз ринкових іпотечних продуктів банків Молдови
Ринкова іпотека — це класичні банківські продукти, які не передбачають державної підтримки. Вони доступні ширшому колу позичальників (включно з іноземцями) і пропонують більшу гнучкість у виборі нерухомості, але коштують дорожче. Розглянемо пропозиції трьох провідних банків.
Victoriabank: ринковий кредит на нерухомість
Конкретні дані:
Валюта: MDL (також є пропозиції в EUR та USD).
Сума: до 100% вартості житла (без фіксованого ліміту).
Термін: до 30 років.
Акційна пропозиція: 7,25% (фіксована) протягом перших 24 місяців, потім плаваюча 8,57% (референсний індекс 5,57% + маржа 3%). Повна річна процентна ставка (DAE) — 8,69%.
Вимоги: громадянство Молдови або іноземний громадянин — податковий резидент. Вік: 18-70 років. Офіційне працевлаштування від 6 місяців.
Комісії: не вказано, але, ймовірно, стандартні (1-2% за видачу).
Переваги:
Фіксована ставка 7,25% на перші два роки — нижче, ніж за програмою Prima Casă.
Можливість кредитування для іноземців (за умови податкового резиденства).
Кредит на будівництво та ремонт.
Немає обмежень за площею наявного житла.
Ризики і обмеження:
Після 24 місяців ставка стає плаваючою і порівнюється з програмою (8,57%).
Строгі вимоги до офіційного доходу.
Відсутність державної гарантії.
Для кого підходить: Для позичальників, які не підпадають під вимоги програми (наприклад, іноземці), та тих, хто шукає низьку ставку на перші два роки.
maib: стандартний іпотечний кредит
Конкретні дані:
Валюта: MDL, EUR, USD.
Ставка: плаваюча, від 8,57% (референсний індекс 5,57% + маржа до 3%).
Сума: до 1 700 000 MDL (базовий ліміт).
Термін: до 30 років.
Вимоги: стандартні для резидентів Молдови, з підтвердженим офіційним доходом.
Переваги:
Великий вибір валют (MDL, EUR, USD).
Можливість рефінансування іпотеки з інших банків.
Відсутність комісій за видачу кредиту в деяких продуктах.
Прозора структура: ставка = референсний індекс + маржа.
Відсутність комісії за дострокове погашення (у деяких продуктах).
Ризики і обмеження:
Ставка на рівні державної програми.
Відсутність державних гарантій.
Більш жорсткі вимоги до кредитної історії.
Для кого підходить: Для тих, хто планує рефінансувати існуючу іпотеку або потребує кредиту в євро чи доларах.
ProCredit Bank: іпотека для заможних позичальників
Конкретні дані:
Ставка: плаваюча — 8,75% (референсний індекс НБМ + маржа банку). Повна річна процентна ставка (DAE) — 9,10%.
Мінімальний дохід: від 10 000 MDL на місяць.
Комісії: за видачу, розгляд і дострокове закриття — безкоштовно.
Вік: від 21 до 63 років на момент останнього платежу.
Переваги:
Відсутність комісій.
Високий поріг доходу свідчить про надійність позичальника.
Швидке схвалення заявок.
Ризики і обмеження:
Найвища процентна ставка серед розглянутих варіантів.
Найвища вимога до доходу.
Обмежений віковий діапазон.
Для кого підходить: Для позичальників із високим офіційним доходом (від 10 000 MDL), які цінують прозорість і мінімальні комісії.
Порівняльна таблиця: державна програма vs. ринкові продукти
Як обрати: чек-лист
Ось 7 конкретних питань, які варто поставити собі перед вибором:
- Чи є у мене 20-30% вартості житла для першого внеску? Якщо ні — пріоритетом має бути програма Prima Casă з її 0% авансом. Якщо так — з'являється вибір серед ринкових продуктів.
- Чи підходжу я під вікові обмеження до 45 років? Для Prima Casă це обов'язкова умова. Якщо Вам більше 45 років, розглядайте лише ринкову іпотеку.
- Чи можу я підтвердити свій дохід офіційно? Без офіційного доходу програма недоступна. Альтернатива — ринкові продукти з нижчими вимогами або кредити під заставу.
- Чи планую я залишитися в Молдові на довгостроковий період? Якщо ні, зверніть увагу на комісії за дострокове погашення.
- Який у мене кредитний рейтинг? Для Prima Casă достатньо відсутності прострочень. Для ринкової іпотеки вимоги вищі.
- Чи влаштовує мене плаваюча ставка? Якщо ні, шукайте продукти з фіксованою ставкою на 1-3 роки (наприклад, акція Victoriabank).
- Чи потрібен мені кредит у валюті? Якщо так, обирайте maib (EUR, USD). Якщо ні — ставки в леях зазвичай нижчі.
Висновок: яка іпотека Молдова Prima Casă чи ринкова вигідніше?
Підбиваючи підсумки, варто визнати: іпотека Молдова Prima Casă залишається найкращим варіантом для 80% позичальників завдяки державній гарантії та низькому порогу входження. Так, компенсації тимчасово призупинені, але це не скасовує основних переваг програми. Проте є нюанс: якщо Ви можете дозволити собі перший внесок від 20% і хочете зафіксувати нижчу ставку, варто придивитися до ринкових продуктів — наприклад, акції Victoriabank зі ставкою 7,25% на перші два роки.
Наш вердикт: для молодих сімей і фахівців без власного житла віком до 45 років однозначно Prima Casă Plus. Для заможних позичальників із високим офіційним доходом, які цінують мінімальні комісії, — ProCredit Bank. А для тих, хто хоче отримати найнижчу ставку зараз і готовий ризикнути її зростанням через два роки, — акційна пропозиція Victoriabank. Головне — уважно вивчіть договір і порахуйте повну вартість кредиту, а не дивіться лише на рекламну ставку.
Щоб краще зрозуміти загальні ризики іпотечних продуктів, також радимо прочитати матеріал «Кредитний рейтинг: як виправити історію, якщо були прострочення 5 років тому», де розглядаються фактори, що впливають на шанси отримати іпотеку. А про вибір і планування бюджету під великі цілі читайте статтю «Метод 50/30/20: класична формула розподілу бюджету для новачків».
Часті запитання
Що таке іпотека Молдова Prima Casă простими словами?
Це державна програма, яка дозволяє громадянам Молдови купити житло в кредит з першим внеском від 0% і пільговою процентною ставкою. Держава виступає гарантом за 50% кредиту, що знижує ризики банку і робить іпотеку доступнішою.
Які документи потрібні для участі в програмі Prima Casă?
Паспорт, ідентифікаційний код, довідка про доходи за останні 3-6 місяців, виписка з кадастру про відсутність житла (або про площу наявного), договір купівлі-продажу та оцінка нерухомості.
Чи можна купити будинок за програмою Prima Casă Plus в селі?
Так, програма дозволяє придбати як квартиру в багатоквартирному будинку, так і індивідуальний житловий будинок у будь-якому населеному пункті Молдови.
Чи вигідніша Prima Casă за звичайну іпотеку, якщо рахувати всі комісії?
У більшості випадків — так. Незважаючи на комісію за видачу (1%) та щорічну комісію за гарантію (0,4%), загальна вартість кредиту завдяки державній маржі в 3% нижча, ніж за ринковими продуктами з аналогічними умовами.
Яка різниця між Prima Casă і звичайною іпотекою в Молдові?
Головних відмінностей чотири: 1) нульовий перший внесок проти 20-30%; 2) державна гарантія 50% кредиту; 3) ліміт маржі банку 3%; 4) суворіші вимоги до позичальника (громадянство, вік до 45 років). Ринкова іпотека доступна іноземцям і не має обмежень за віком та площею. Перевірити статус своєї заявки в черзі на компенсацію можна на офіційному сайті ODA — oda.md.