Як купити землю Prozorro: покрокова інструкція для покупки ділянки

Купівля землі в Україні часто лякає: ризик «сірих» схем, незрозумілі документи, страх переплатити або втратити завдаток. Саме тому варто навчитися купити землю Prozorro — державні онлайн-аукціони роблять процес прозорішим, а конкуренція допомагає побачити реальну ринкову ціну. Ринок при цьому зростає: за даними аналітики KSE Agrocenter та галузевих оглядів Latifundist у 2024–2025 роках стабільно збільшується кількість угод і середня ціна за гектар, тож помилка може коштувати дорого. Далі — практичний маршрут: як знайти потрібний лот у Prozorro.Sale, перевірити ділянку в кадастрі, оцінити обмеження, підготувати гарантійний внесок і зробити ставку без зайвого ризику — переходимо до кроків.

Розберіться, що саме продають і на яких умовах

Перш ніж купити землю Prozorro, важливо зрозуміти «продукт»: це може бути продаж права власності на ділянку або продаж/передача права оренди (часто — на 7–49 років). Для інвестора це різні історії за ризиками, строками окупності та податками.

Навіщо цей крок: щоб не витратити час на лот, який вам не підходить (наприклад, ви шукаєте ділянку під будинок, а лот — під фермерство або промисловість).

Порада/приклад: якщо плануєте будівництво, одразу перевіряйте цільове призначення (КВЦПЗ) і обмеження використання. Наприклад, ділянка з призначенням «для ведення товарного сільськогосподарського виробництва» не дає автоматичного права будувати житловий будинок без зміни цільового.

За даними Prozorro.Sale, земельні лоти — один із найактивніших напрямів електронних торгів, а конкуренція по «якісних» ділянках (поруч з містами, з під’їздом, комунікаціями) стабільно висока. Перевіряйте умови до того, як вмикати «режим ставки».

Знайдіть лот через Prozorro.Sale та відфільтруйте «шум»

Щоб як купити землю через Prozorro і не потонути в оголошеннях, почніть з правильного пошуку. Prozorro.Sale — це центральна база даних, а брати участь ви будете через один із акредитованих майданчиків (інтерфейсів), які підключені до системи.

Навіщо цей крок: швидко зібрати короткий список лотів, які відповідають бюджету, регіону та меті (інвестиція, агровиробництво, комерція).

Як діяти:

• Відкрийте Prozorro.Sale та оберіть категорію земельних лотів (або зайдіть через зручний майданчик).
• Увімкніть фільтри: область/громада, тип права (власність чи оренда), площа, стартова ціна, дата аукціону.
• Перевірте, чи це саме земельні торги (а не, скажімо, продаж майна або прав вимоги).

Порада/приклад: зробіть собі «табличку відбору» на 5–7 лотів: кадастровий номер, площа, стартова ціна, крок аукціону, гарантійний внесок, контакт організатора. Це зекономить години, коли почнеться підготовка документів.

Перевірте ділянку за кадастровим номером і «прочитайте» документи лота

Коли лот сподобався, не поспішайте. У земельних угодах 80% успіху — це перевірка. В оголошенні має бути кадастровий номер, документи, рішення органу, технічні матеріали, умови договору (особливо для оренди).

Навіщо цей крок: уникнути сюрпризів — судових спорів, накладених меж, сервітутів, обтяжень, заборон, проблемного доступу до ділянки.

Що дивитися:

• Публічна кадастрова карта: місце розташування, межі, площа, цільове призначення.
• Обмеження: охоронні зони, прибережні смуги, ЛЕП, газопроводи, історико-культурні обмеження.
• Умови аукціону: хто організатор, як підписується договір, строки оплати, хто оплачує витрати.

Порада/приклад: якщо на карті видно, що ділянка «зсунулась» на дорогу або перетинається з іншою — це червоний прапорець. Краще одразу попросити у організатора уточнення/кадастрову документацію, ніж потім роками вирішувати межі.

Порахуйте бюджет: не лише ставка, а й внески, податки та витрати

Комерційна помилка №1 у новачків: дивитися тільки на «стартову ціну» і забути про супутні платежі. Щоб реально купити землю Prozorro, вам треба мати ліквідність під внески і розуміти повну вартість входу.

Навіщо цей крок: щоб не виграти аукціон і не «зірвати» оплату через нестачу коштів (це ризик втрати гарантійного внеску та репутаційних наслідків).

Зазвичай у бюджеті є:

• гарантійний внесок (часто відсоток від стартової ціни — дивіться умови конкретного лота);
• реєстраційний внесок майданчика/участі;
• оплата ціни лота (якщо це продаж);
• нотаріус/реєстрація права (для власності);
• податки та збори (залежить від типу угоди і статусу покупця);
• для оренди — орендна плата за графіком, індексація, можливі витрати на нормативну грошову оцінку (якщо передбачено умовами).

Порада/приклад: перед участю встановіть «стелю» — максимальну суму, яку готові платити. Наприклад, якщо ваш бюджет 500 тис. грн, а гарантійний внесок 10%, залишайте запас на реєстраційні витрати та перший платіж/оформлення. Це дисциплінує на торгах.

Зареєструйтеся на майданчику та підготуйте пакет документів

Технічно участь у аукціон Prozorro відбувається через акредитований майданчик. Там ви створюєте кабінет, завантажуєте документи та подаєте заявку.

Навіщо цей крок: без коректних документів вас можуть не допустити до торгів або з’являться затримки, які коштуватимуть участі (а інколи — й внесків).

Що зазвичай потрібно:

• для фізособи: паспорт/ID, РНОКПП, контактні дані, інколи — підтвердження походження коштів (залежно від умов та фінмоніторингу);
• для юрособи: статутні документи, повноваження підписанта, витяг, реквізити;
• підтвердження оплати внесків.

Порада/приклад: не залишайте подачу на останній день. Система може бути завантажена, а банк — затримати платіж. Оптимально: підготувати все за 2–3 дні до дедлайну подачі.

Участь у торгах: як робити ставки без зайвих емоцій

Коли стартують земельні торги, головне — діяти за планом. Аукціони проходять онлайн, за прозорими правилами, з кроком підвищення та раундами (формат залежить від типу торгів).

Навіщо цей крок: щоб не переплатити «на адреналіні» і не зіпсувати економіку інвестиції.

Робоча тактика:

• Зафіксуйте максимальну ціну ще до початку.
• Дивіться на крок аукціону: іноді краще робити мінімальні підвищення, іноді — одразу показати серйозність, якщо лот «гарячий».
• Не женіться за «перемогою будь-якою ціною». Ви купуєте актив, а не кубок.

Порада/приклад: якщо ваша стратегія — інвестиція під оренду/перепродаж, порахуйте цільову дохідність. Наприклад, якщо очікуваний чистий дохід 8–10% річних, то переплата на 15–20% може зробити угоду безглуздою. Краще програти один аукціон, ніж виграти невигідний.

Після перемоги: оплата, договір і реєстрація права

Перемога — це ще не фінал. Далі йде найважливіша частина: дотриматися строків оплати, підписати договір і правильно оформити право (власності або оренди).

Навіщо цей крок: щоб результат аукціону перетворився на юридично захищений актив, який можна використовувати, здавати в оренду, будувати (якщо дозволено) або продавати.

Що робити:

• Уважно перевірте протокол і реквізити для оплати.
• Підпишіть договір у строки, визначені умовами лота.
• Для власності — зареєструйте право в ДРРП (через нотаріуса/держреєстратора).
• Для оренди — зареєструйте право оренди та виконуйте графік платежів.

Порада/приклад: збережіть окрему папку (електронну й паперову): протокол аукціону, договір, платіжки, витяги з реєстрів. Якщо через рік вирішите продати актив або залучити партнера — це зніме 90% питань у покупця/банку.

Якщо ваша мета — купівля ділянки як інвестиції, найсильніша стратегія проста: обирайте лоти з зрозумілим правовим статусом, рахуйте повну економіку і не заходьте в торги без перевірки кадастру та документів. Так купити землю Prozorro можна не «на удачу», а як керовану фінансову угоду.

Перед участю в аукціонах Prozorro варто розуміти інвестиційні ризики та потенціал землі як активу, щоб оцінити не лише ціну, а й довгострокову вигоду.