Ви хочете провести продаж нерухомості Грузія безпечно, але більшість нерезидентів втрачають гроші на податках або блокуванні рахунків. Продали квартиру в Батумі за $100 000, але через неправильний термін володіння можете втратити $20 000 податку. Процес займає від 1 до 10 робочих днів залежно від способу виведення — далі покроковий план.
Продаж нерухомості Грузія: як нерезиденту безпечно продати та вивести гроші за кордон
Підготовка
Що потрібно мати перед стартом:
Паспорт (закордонний) — нотаріально завірений переклад на грузинську мову.
Ідентифікаційний номер платника податків Грузії (პირადი ნომერი) — отримується в Службі доходів (RS.ge) за 1-2 дні.
Договір купівлі-продажу нерухомості та документи, що підтверджують право власності (витяг з реєстру).
Актуальна оцінка вартості об'єкта від сертифікованого оцінювача (якщо минуло більше 2 років з моменту купівлі — не обов'язкова, але корисна).
Рахунок у грузинському банку (TBC Bank, Bank of Georgia, Liberty Bank, Terabank або Solo Bank).
Якщо виводите через криптовалюту — верифікований акаунт на WhiteBIT Georgia (ліцензія VASP від Нацбанку Грузії) або Binance.
Покроковий алгоритм
Пройдіть ці cім кроків, щоб продаж нерухомості Грузія пройшов безпечно, без зайвих податків та блокувань.
Крок № 1: Перевірте термін володіння нерухомістю
Що робити: Відкрийте витяг з реєстру (Національне агентство публічного реєстру Грузії) і точно визначте дату реєстрації права власності.
Увага: Якщо володієте об'єктом більше 2 років — податок на приріст капіталу в Грузії 0%, декларацію подавати не потрібно. Якщо менше 2 років — податок 20% від прибутку (різниця між ціною продажу та купівлі). Це ключова відмінність для нерезидентів.
Крок № 2: Розрахуйте базу оподаткування (якщо термін < 2 років)
Що робити: Візьміть ціну продажу з договору, відніміть ціну купівлі. Отримана різниця — ваш оподатковуваний прибуток. Помножте на 20% — це сума податку до сплати.
Увага: Якщо ви продаєте нерухомість дешевше, ніж купували (наприклад, через падіння ринку), податок = 0. Але декларацію в такому разі все одно подавати не потрібно (виняток — якщо банк вимагає довідку про відсутність боргів для переказу, тоді її видають на підставі договорів).
Крок № 3: Сплатіть податок (тільки якщо термін < 2 років)
Що робити: Подайте електронну декларацію через особистий кабінет на rs.ge. Служба доходів нарахує податок. Перерахуйте 20% від прибутку на рахунок Служби доходів Грузії протягом 30 днів після подання декларації.
Увага: Якщо прострочити сплату, штраф — 5% від суми податку за кожен місяць прострочення, але не більше 30% загалом. При нульовому податку штрафу немає.
Крок № 4: Отримайте гроші від покупця на банківський рахунок у Грузії
Що робити: Надайте покупцеві IBAN вашого рахунку в грузинському банку. Підпишіть акт приймання-передачі коштів. Переконайтеся, що покупець переказав повну суму, зазначену в договорі.
Увага: Не беріть готівку від покупця, якщо плануєте вивозити кошти за кордон. Безготівковий переказ на ваш IBAN створює прозорий слід для банків і митниці.
Крок № 5: Оберіть спосіб виведення коштів за кордон
Що робити: Проаналізуйте суму, терміновість та комісії. Найпоширеніші варіанти:
SWIFT-переказ з грузинського банку на ваш рахунок в українському банку (2–5 днів, комісія $15–50 + 0,1–0,5%).
P2P-переказ з картки грузинського банку на картку українського банку (1–15 хвилин, комісія 0–1%).
Грошові перекази через InteliExpress, Western Union або RIA (миттєво, комісія 0,5–3%).
Криптовалюта: купіть USDT на WhiteBIT Georgia або через Binance P2P, виведіть на українську картку через P2P-майданчики.
Готівкою через кордон (до 10 000 євро без декларування).
Увага: Для SWIFT-переказу понад еквівалент 150 000 GEL (близько $50 000) банк може запросити підтвердження походження коштів. Підготуйте договір купівлі-продажу та квитанцію про сплату податку (якщо податок був).
Крок № 6: Виведіть кошти через криптовалюту (якщо обрали цей спосіб)
Що робити:
Переведіть GEL або USD з вашого рахунку в грузинському банку на WhiteBIT Georgia через IBAN (комісія за введення 0%).
Купіть USDT або WB GEL (стейблкоїн, прив'язаний до грузинського ларі).
Виведіть USDT на Binance через внутрішній переказ. Оберіть мережу, яку підтримують обидві біржі: Polygon, Arbitrum, BEP-20 (BNB Chain), TRC-20 або ERC-20.
На Binance оберіть пропозицію P2P з виплатою на картку Monobank, ПриватБанк або інший український банк.
Підтвердьте отримання коштів на картку (зазвичай 1–15 хвилин).
Увага: Ліміт на виведення WB GEL з WhiteBIT Georgia — 60 000 WB GEL на день та 750 000 WB GEL на місяць. Виведення можливе тільки на рахунок, зареєстрований на ваше ім'я. Головне правило переказу USDT: мережа відправника та отримувача повинна збігатися. Якщо вибрати різні мережі — кошти загубляться.
Крок № 7: Перекажіть кошти на картку або рахунок в Україні
Що робити: Якщо ви обрали SWIFT або P2P — після отримання коштів на український рахунок зніміть їх у відділенні банку або залиште на рахунку. Для криптовалюти: після P2P-обміну на Binance кошти надійдуть на вашу картку автоматично.
Увага: В Україні при отриманні переказу з-за кордону на суму понад 400 000 грн банк проводить фінансовий моніторинг. Жорсткого ліміту в 100 000 грн (який діє на перекази з України за кордон) для вхідних переказів немає, але банк може заблокувати рахунок до надання документів (договір купівлі-продажу, квитанція про сплату податку або підтвердження звільнення). Підготуйте ці документи заздалегідь.
Ризики та типові помилки
Помилка 1: Продав нерухомість раніше 2 років, не сплатив податок → через рік нараховують пеню 5% за місяць (максимум 30% від суми податку) + можуть заблокувати рахунок у грузинському банку → якщо термін менше 2 років, закладіть 20% від прибутку в розрахунки та сплатіть протягом 30 днів після декларації.
Помилка 2: Використав різні мережі для переказу USDT (наприклад, на відправнику TRC-20, а на отримувачі BEP-20) → кошти не надійшли, транзакція зависла → завжди звіряйте мережу на обох біржах перед підтвердженням. Якщо обидві підтримують дешеву мережу (Polygon, Arbitrum) — використовуйте її, комісія $0,10–0,50.
Помилка 3: Намагався вивезти готівкою понад 10 000 євро без декларування → конфіскація надлишку на митниці + штраф до 100% від суми → якщо сума більша, або декларуйте готівку (безкоштовно), або використовуйте безготівковий переказ.
Помилка 4: Забув про подвійне оподаткування → заплатив 20% в Грузії, а потім ще в Україні (ПДФО + військовий збір) → скористайтеся Конвенцією про уникнення подвійного оподаткування між Україною та Грузією. Податок, сплачений у Грузії, зараховується в Україні — подайте річну декларацію та додайте підтвердження сплати.
Порівняльна таблиця
«Найбільша помилка нерезидентів — вони думають, що податок 20% потрібно платити завжди. Насправді, якщо ви володіли нерухомістю більше двох років, податок нульовий, і декларацію подавати не треба. Але зберігайте договір купівлі: без нього не підтвердите дату. Друга помилка — ігнорують конвенцію про подвійне оподаткування. Українські резиденти платять в Україні ПДФО (18%) та військовий збір (станом на 2026 рік — перевірте актуальну ставку, оскільки вона може бути вищою за 1,5%). Якщо ви вже сплатили 20% у Грузії, в Україні податок буде нульовим (залік). Подайте річну декларацію в Україні з додатком грузинської квитанції». — Олексій Новіков, фінансовий експерт
Чек-лист
- Перевірте дату реєстрації права власності в реєстрі Грузії — це визначає, чи будете ви платити 20% податку.
- Якщо термін володіння менше 2 років — подайте декларацію та сплатіть 20% від прибутку протягом 30 днів.
- Якщо термін більше 2 років — податок 0%, декларацію не подавайте, але збережіть договір купівлі.
- Отримайте гроші від покупця виключно на IBAN вашого рахунку в грузинському банку, без готівки.
- Оберіть спосіб виведення залежно від суми: до $10 000 — готівка або InteliExpress, $10 000–50 000 — SWIFT або криптовалюта, понад $50 000 — SWIFT з підготовленими документами.
- При виведенні через криптовалюту звіряйте мережу переказу (Polygon, Arbitrum, BEP-20, TRC-20 — однакова на обох біржах).
- Підготуйте документи (договір, квитанцію про сплату податку) для українського банку — при отриманні понад 400 000 грн можливе блокування рахунку до їх надання.
Перед виведенням коштів після продажу нерухомості важливо врахувати податкові нюанси — детальніше про це читайте у статті «Податок на нерухомість: хто і скільки має платити за "зайві" метри». А щоб уникнути блокувань і проблем із банками, варто ознайомитися з матеріалом «Фінансовий моніторинг 2026: за які суми банк гарантовано заблокує рахунок ФОП».
FAQ
Чи потрібно нерезиденту платити податок в Грузії при продажі нерухомості?
Так, якщо ви володіли об'єктом менше 2 років. Податок — 20% від прибутку (ціна продажу мінус ціна купівлі). Якщо володіли більше 2 років — податок 0%, декларацію подавати не потрібно.
Чи можна не платити податок в Україні, якщо вже заплатив у Грузії?
Так, завдяки Конвенції про уникнення подвійного оподаткування між Україною та Грузією. Податок, сплачений у Грузії, зараховується в Україні. Подайте річну податкову декларацію в Україні та додайте підтвердження сплати грузинського податку. Важливо: ставка військового збору в Україні може змінюватися (станом на 2026 рік рекомендуємо перевірити актуальне значення на сайті ДПС України).
Як вивезти готівку від продажу нерухомості в Грузії через кордон?
Без декларування можна вивезти до 10 000 євро. Понад цю суму потрібно заповнити митну декларацію та мати при собі документи, що підтверджують походження коштів (договір купівлі-продажу, банківську виписку). Кращий варіант для великих сум — безготівковий переказ.
Які мережі використовувати для переказу USDT з WhiteBIT Georgia на Binance?
Обирайте будь-яку мережу, яку підтримують обидві біржі: Polygon, Arbitrum, BEP-20 (BNB Chain), TRC-20 або ERC-20. Найдешевші на 2026 рік — Polygon та Arbitrum (комісія $0,10–0,50). Головне правило: мережа відправника та отримувача повинна збігатися. Якщо вибрати різні мережі — кошти загубляться.