На тлі «американських гірок» у крипті та волатильності акцій, фізичні активи знову стають фундаментом фінансової стійкості. Проте інвестиції в нерухомість трансформуються: звична схема «купити квартиру під оренду» у 2025 році приносить стримані 5–7% річних. Натомість професійні інвестори зміщують фокус — інвестиції в комерційну нерухомість (зокрема склади та логістичні хаби) показують дохідність на рівні 10–12% у валюті. Плануючи інвестиції в нерухомість в Україні, зараз варто враховувати не лише фактор безпеки регіону, а й нові формати — від апарт-готелів до участі у REIT-фондах. Далі розберемо три конкретні стратегії, які дозволять вашому капіталу працювати ефективніше, ніж на банківському депозиті.
Ринок нерухомості України: три актуальні стратегії для інвестора
1. Житлова нерухомість: стратегія «Готовий бізнес»
Довгі роки найпопулярнішою стратегією були «інвестиції в котлован» — купівля на стадії фундаменту і перепродаж після введення в експлуатацію. Зараз ця модель працює набагато гірше через воєнні ризики, затримки будівництва та здорожчання матеріалів. У 2025 році фокус змістився на вторинний ринок або будинки, що вже введені в експлуатацію.
Особливості стратегії
Суть полягає у купівлі готової квартири з ремонтом (або на етапі фінішного оздоблення) для довгострокової оренди. Головний драйвер ліквідності тут — державні програми, такі як «єОселя». Якщо ваша квартира підпадає під параметри програми (вік будинку до 3-10 років, площа), ви завжди зможете швидко вийти з інвестиції, продавши її кінцевому споживачеві.
Ключові локації:
Київ: попит відновлюється, орендні ставки повертаються до довоєнних показників у доларовому еквіваленті.
Захід України (Львів, Івано-Франківськ, Ужгород): залишаються «тихою гаванню», де ціни за квадратний метр часто перевищують столичні, але й заповнюваність оренди близька до 100%.
Інвестиції у нерухомість житлового фонду зараз вимагають ретельної перевірки безпеки. Наявність підземного паркінгу (як укриття) та віддаленість від об'єктів критичної інфраструктури — це перше, про що питають орендарі.
2. Інвестиції в комерційну нерухомість: логістика та стріт-рітейл
Якщо з житлом все зрозуміло, то інвестиції в комерційну нерухомість для багатьох залишаються «темним лісом». А дарма, адже саме цей сектор зараз демонструє найвищу стійкість.
Складська нерухомість (Логістика)
Через зміну логістичних ланцюжків та ріст e-commerce, попит на склади шалений. Мова йде не про гігантські ангари, а про невеликі склади в межах міста (last mile delivery), які потрібні поштовим операторам та інтернет-магазинам.
Переваги:
Довгострокові договори оренди (зазвичай від 3 років).
Мінімальні витрати на ремонт (складу не потрібен дизайнерський інтер'єр).
Висока капіталізація.
Стріт-рітейл у ЖК
Це приміщення на перших поверхах житлових комплексів: під кав'ярні, аптеки, барбершопи чи пункти видачі посилок. Люди стали більше часу проводити у своїх мікрорайонах («місто 15 хвилин»), тому бізнес активно орендує такі точки.
Ризики: Вакантність. Якщо бізнес орендаря «не піде», приміщення може простоювати кілька місяців.
3. Паркомісця та комори: вхід з малим бюджетом
Багато хто вважає, що інвестиції в нерухомість України доступні лише тим, у кого є від $50 000. Це міф. Існує сегмент з низьким порогом входу, який ідеально підходить для інвесторів-початківців — технічні приміщення.
Паркомісця
В умовах щільної забудови мегаполісів паркомісце стає дефіцитним активом.
Ціна питання: $8 000 – $25 000 (залежно від міста та класу ЖК).
Окупність: Паркомісце потребує мінімального обслуговування (комунальні платежі копійчані), а здається в оренду стабільно.
Додатковий фактор: Підземний паркінг зараз виконує функцію бомбосховища, що підвищує його цінність.
Комори (Келери)
Невеликі приміщення (3–6 кв.м) у підвалах або на поверхах для зберігання речей. Попит на них росте, оскільки квартири стають меншими (смарт-планування), і людям ніде зберігати сезонні речі, шини чи велосипеди.
Порівняння типів нерухомості: що обрати?
Щоб зрозуміти, куди саме спрямувати кошти, порівняємо ці інвестиції в нерухомість в Україні за ключовими показниками:
Житлова нерухомість (вторинний ринок/здані будинки)
Поріг входу: від $40 000.
Орієнтовна дохідність: 5–7% річних у валюті.
Рівень ризику: Середній.
Ліквідність: Висока (актив можна швидко продати, особливо під програми типу «єОселя»).
Комерційна нерухомість (склади та логістика)
Поріг входу: від $60 000.
Орієнтовна дохідність: 9–12% річних у валюті.
Рівень ризику: Низький (стабільний попит бізнесу).
Ліквідність: Середня (пошук покупця може зайняти час).
Паркомісця та комори (технічні приміщення)
Поріг входу: від $3 000.
Орієнтовна дохідність: 8–10% річних у валюті.
Рівень ризику: Низький.
Ліквідність: Висока (легко здати та легко продати).
Якщо ваш пріоритет — максимальна надійність і зрозумілість, обирайте житло. Якщо ви готові розбиратися в договорах і шукати бізнес-клієнтів заради вищого доходу — розглядайте інвестиції в комерційну нерухомість. Якщо капітал обмежений — почніть з паркінгу.
Чек-ліст інвестора: 5 кроків перед угодою
Перш ніж підписувати документи у нотаріуса, перевірте обраний об'єкт за цим алгоритмом. Це вбереже ваші гроші краще за будь-яку страховку.
Юридична чистота: Перевірте реєстри на наявність арештів, іпотек чи судових спорів щодо об'єкта.
Фактор безпеки: Оцініть близькість до військових об'єктів, енергетичної інфраструктури. Перевірте наявність укриття в радіусі 300 метрів.
Реальна, а не рекламна дохідність: Рахуйте ROI (Return on Investment) самостійно. Відніміть від очікуваної оренди податок (19.5% для фізосіб або 5% для ФОП), комунальні за простій, витрати на амортизацію ремонту.
Конкурентне оточення: Якщо ви купуєте комерцію під кав'ярню, а в будинку їх вже три — це погана інвестиція.
Ліквідність виходу: Задайте собі питання: «Кому і як швидко я зможу це продати, якщо терміново знадобляться гроші?».
Висновок
У 2025 році інвестиції у нерухомість залишаються одним з небагатьох інструментів, що дозволяють не лише зберегти гроші від інфляції, а й отримувати пасивний дохід. Ринок став більш професійним: емоційні покупки «для себе» поступаються місцем холодному розрахунку.
Не женіться за надприбутками на етапі котловану. Розгляньте варіанти складської логістики або ліквідних квартир, які підходять під державні програми кредитування. Пам'ятайте: у часи турбулентності найкраща інвестиція — це та, яка приносить стабільний кешфлоу (грошовий потік), а не лише обіцяє зростання ціни в далекому майбутньому.