Купівля квартири в новобудові — це часто найбільша інвестиція на роки, і одна помилка з забудовником може перетворити «вигідну ціну» на заморожені кошти та нескінченні суди. На тлі воєнних ризиків і перебудови ринку у 2024–2025 роках попит на новобудови відновлюється, але разом із ним зростає й важливість перевірок — на це регулярно звертають увагу профільні огляди DIM.RIA та Forbes Ukraine. Щоб спокійно підписувати договір, варто заздалегідь розуміти, як перевірити забудовника перед купівлею квартири: що шукати в державних реєстрах, як читати дозволи й права на землю, та як швидко перевірити судові справи й борги компанії. Далі — чіткі кроки, які допоможуть відсіяти ризикові проєкти ще до візиту у відділ продажу.
Як перевірити забудовника перед купівлею квартири: покрокова інструкція
Почніть з базової ідентифікації забудовника та проєкту
Перед тим як лізти в реєстри нерухомості й суди, варто зробити «паспортну» перевірку: хто саме будує, що саме будує і на яких умовах вам пропонують купівлю. Це швидко, але відсікає частину відверто проблемних історій.
Що зробити
- Запишіть юридичну назву забудовника/девелопера, ЄДРПОУ, адресу, ПІБ керівника.
- З’ясуйте, хто продає: забудовник напряму, фонд/КУА, генпідрядник, агент.
- Попросіть офіційний пакет документів або хоча б перелік: на землю, містобудівні умови, дозвіл на будівництво, проєктну документацію (ключові сторінки), схему фінансування.
Навіщо це потрібно
Одна й та сама новобудова може «маркетингово» продаватися від відомого бренду, але юридично будуватися іншою компанією (СПВ/«дочка»). Саме юридична особа буде фігурувати в реєстрах і судах, тому без ЄДРПОУ ви ризикуєте перевіряти «не того».
Порада/приклад
Якщо менеджер говорить: «Ми — група компаній, це нормально», — це справді може бути нормально. Але попросіть чітко: хто замовник будівництва і хто сторона договору. Якщо починаються ухиляння — це червоний прапорець ще до глибокої перевірки забудовника.
Перевірте компанію в ЄДР та зв’язки власників
Коли у вас є ЄДРПОУ, переходьте до формальної перевірки забудовника через державні дані. Це не гарантує надійність, але показує, чи компанія взагалі «жива», хто її контролює та чи немає дивних змін.
Що зробити
- Перевірте компанію в Єдиному державному реєстрі (ЄДР) через сервіси Мін’юсту або офіційні агрегатори відкритих даних.
- Подивіться: дата реєстрації, види діяльності (КВЕД), статус (не в стані припинення), кінцеві бенефіціари, часті зміни керівника/адреси.
Навіщо це потрібно
Нерідко ризики новобудов пов’язані не з самим проєктом, а з тим, що забудовник — «свіжостворена» компанія без історії, або з хаотичними змінами власників. Це може означати спробу рознести відповідальність між юрособами.
Порада/приклад
Нормально, якщо під конкретний ЖК створюють окреме ТОВ — так роблять і великі девелопери. Ненормально, якщо ТОВ створене 2–3 місяці тому, а вам обіцяють здати будинок «вже наступного року», при цьому бенефіціарів складно ідентифікувати або вони часто змінюються.
Перевірте землю та права на неї через реєстри нерухомості
На практиці найбільші проблеми з новобудовами виникають, коли є слабке або спірне право на землю. Тому наступний крок у сценарії «як перевірити забудовника перед купівлею квартири» — це саме реєстри нерухомості та земельні дані.
Що зробити
- Попросіть у забудовника кадастровий номер земельної ділянки.
- Перевірте ділянку на Публічній кадастровій карті (Держгеокадастр): межі, цільове призначення, площу.
- Отримайте дані з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРРП): хто власник/орендар, чи є іпотека, арешт, заборони, сервітут.
Навіщо це потрібно
Якщо земля не має правильного цільового призначення (наприклад, під індивідуальну забудову або «для обслуговування», а будують багатоповерхівку), або на ділянці є арешт/іпотека — це підвищує ймовірність зупинки будівництва, судів і блокування реєстрації ваших прав у майбутньому.
Порада/приклад
Просіть не «скрін з карти», а документальне підтвердження права: договір оренди/держакт/витяг з ДРРП. Якщо оренда землі закінчується через рік, а будинок планують здати через два — ставте пряме питання: як і коли продовжать право користування.
Перевірте дозвільні документи на будівництво та містобудівні умови
Коли земля «чиста», переходьте до легальності самого будівництва. Тут часто виникають нюанси: клас наслідків, відхилення від містобудівних умов, відсутність чинного дозволу, зміни проєкту. Це прямо впливає на ризики новобудов і можливість введення в експлуатацію.
Що зробити
- Попросіть копії/реквізити: містобудівні умови та обмеження (МУО), дозвіл/повідомлення (залежно від класу), дані про замовника будівництва.
- Перевірте відомості про дозвільні документи через Електронну систему у сфері будівництва (ЄДЕССБ) / портал «Дія» (де доступно).
- Зіставте: адреса, кадастровий номер, поверховість, призначення — чи збігається з тим, що продають у відділі продажу.
Навіщо це потрібно
Без належного дозволу або при «сірій» схемі документи на квартиру в майбутньому можуть виявитися проблемними: будинок не вводять в експлуатацію, адреса/площа «пливе», реєстрація права власності затягується.
Порада/приклад
Якщо в рекламі обіцяють 25 поверхів, а в МУО — 16, це не «дрібниця». Запитайте письмово: на підставі чого змінено проєкт і чи є нові МУО/коригування. Саме такі розбіжності часто стають підставою для перевірок і зупинок.
Подивіться судові справи забудовника та пов’язаних компаній
Навіть якщо документи виглядають добре, судові конфлікти можуть показати реальну картину: спори за землю, позови інвесторів, конфлікти з підрядниками, банкрутство. Це той пункт, де «перевірка забудовника суди» часто дає найбільш корисні сигнали.
Що зробити
- Перевірте Єдиний державний реєстр судових рішень за:
- назвою компанії та ЄДРПОУ;
- ПІБ керівника/бенефіціара;
- назвою ЖК (інколи фігурує в текстах рішень);
- пов’язаними ТОВ (замовник, генпідрядник, землекористувач).
- Відільтруйте типи справ: земля/містобудування, банкрутство, стягнення боргів, кримінальні провадження (ухвали).
Навіщо це потрібно
Судові справи забудовника — це «історія хвороби». Один позов — не вирок. Але регулярні конфлікти з однаковими сюжетами (арешти, скасування дозволів, борги перед підрядниками) — це системний ризик, який може вилитися в затримку будівництва або проблеми з введенням.
Порада/приклад
Дивіться не лише на факт справи, а й на статус: програно/виграно, чи накладені забезпечення позову (арешти, заборони будівельних робіт). Якщо є ухвала про заборону виконання робіт — уточніть у забудовника, як вони виконують будівництво зараз і чи оскаржено рішення.
Оцініть фінансову модель продажу та договір: що саме ви купуєте
Ключове питання комерційного інтересу: ви купуєте квартиру чи «право вимоги», чи інвестиційний сертифікат, чи пайову участь? Від схеми залежить, які у вас гарантії та що буде, якщо забудовник затримає здачу. Тут важливо не соромитися йти до нотаріуса/юриста на одну консультацію.
Що зробити
- Попросіть проєкт договору завчасно (за 1–2 дні до підписання).
- Перевірте: предмет договору, строки введення, відповідальність за прострочення, порядок зміни площі/ціни, умови повернення коштів.
- Уточніть, чи є ескроу/рахунки умовного зберігання або інші механізми захисту (в Україні застосовуються точково, але інколи доступні).
Навіщо це потрібно
Навіть якщо ви ідеально зробили «як перевірити забудовника реєстри», невдалий договір може звести захист нанівець: штрафів немає, строки «орієнтовні», забудовник може переносити здачу без наслідків, а повернення коштів — довге й умовне.
Порада/приклад
Зверніть увагу на формулювання «строк може бути змінено за рішенням забудовника/у зв’язку з обставинами». Просіть конкретику: які саме обставини, який максимальний перенос, які компенсації. Якщо відповідь: «У всіх так» — це не аргумент, це просто звичка ринку.
Зробіть «польову» перевірку: будмайданчик, темпи, репутація, попередні об’єкти
Після реєстрів і судів варто повернутися на землю — буквально. Польова перевірка не замінює документи, але часто чесно показує: чи є реальний прогрес, чи дотримуються технологій, чи схоже це на керований проєкт.
Що зробити
- Відвідайте будмайданчик у будній день: подивіться кількість робітників, техніку, темп, інформаційний стенд.
- Перевірте попередні об’єкти забудовника: чи введені в експлуатацію, чи є проблеми з ОСББ/комунікаціями/паркінгом.
- Поспілкуйтеся з інвесторами в чатах будинку: запитайте про затримки, зміни ціни, якість, комунікацію.
Навіщо це потрібно
Документи можуть бути «в порядку», але виконання — слабке: нестача фінансування, проблеми з підрядниками, хаос на майданчику. У підсумку ви отримаєте затримку або додаткові витрати на ремонт через якість.
Порада/приклад
Попросіть у відділу продажу просту річ: план-графік будівництва і фотофіксацію прогресу за останні 6–12 місяців. Якщо графіку немає або відповіді розмиті — це сигнал, що контроль процесу може бути слабким.
Висновки
Якщо зібрати все в логіку, то відповідь на запитання «як перевірити забудовника перед купівлею квартири» виглядає так: спочатку ідентифікуємо юрособу, далі — реєстри нерухомості та земля, потім дозволи, судові справи забудовника, договір і фінмодель, і наостанок — польова перевірка. Цей порядок економить час і гроші: ви не витрачаєте тижні на деталі, якщо вже на ранньому кроці бачите критичний ризик.
Щоб глибше зрозуміти фінансові ризики купівлі житла, радимо також прочитати статтю «Плюси та мінуси інвестицій в апартаменти».