Оформлення іпотеки часто лякає не відсотковою ставкою, а паперовою плутаниною. Помилка в одній довідці або прострочена виписка можуть відкласти видачу кредиту на тижні, а інколи – повністю зірвати угоду. За даними НБУ та опитувань банківського сектору, до 30% заявок на житлові кредити затримуються саме через некоректно підготовлені документи для іпотеки. Щоб цього уникнути, варто заздалегідь розуміти, які документи на квартиру, довідки про доходи, підтвердження працевлаштування, сімейний стан і кредитну історію найчастіше вимагають банки, у якому форматі їх приймають та які «підводні камені» перевіряють служби безпеки. Далі – покрокова інструкція: від базового чекліста документів до практичних порад, як швидше їх зібрати, узгодити з менеджером банку й упевнено пройти весь процес схвалення іпотеки.
Документи для іпотеки: покроковий перелік і вимоги банків
З чого почати: розібратися в вимогах банку
Перший крок перед тим, як збирати документи для іпотеки, — зрозуміти правила конкретного банку. У різних установ — різні підходи до оцінки позичальника, переліку паперів і термінів їх дії.
Банки в Україні після 2022 року стали обережнішими: уважніше дивляться на стабільність доходів, офіційне працевлаштування, кредитну історію. За даними НБУ, портфель іпотечного кредитування зростає, але вимоги до позичальників залишаються жорсткими, щоб зменшити ризики неповернення.
Що саме уточнити в банку
Перед тим як готувати пакет документів у банк, поставте менеджеру кілька конкретних запитань:
- Який точний список документів на іпотеку для моєї ситуації (найманий працівник / ФОП / власник бізнесу / ІТ-спеціаліст тощо)?
- Які терміни дії довідок про доходи та інших документів?
- Чи приймають електронні документи (через «Дію», з КЕП), чи потрібні тільки паперові оригінали?
- Чи потрібно підтверджувати походження першого внеску?
- Чи є додаткові вимоги до документів для іпотеки до банку, якщо я одружений/розлучений/маю дітей?
Навіщо це потрібно: щоб не збирати папери “наосліп” і не бігати по інстанціях двічі. Якщо одразу запитати повний перелік документів, економите час і знижуєте ризик відмови через формальні причини.
Порада: попросіть менеджера вислати вам офіційний чек-лист на e-mail або в месенджер. Зробіть собі таблицю в Google Sheets і відмічайте, що вже готово, а що у процесі. Так легше контролювати дедлайни по довідках, які “живуть” 30 днів.
Підготовка особистих документів позичальника
Це базова частина будь-якого пакета документів у банк. Від того, наскільки акуратно ви її зберете, залежить перше враження про вас як про позичальника.
Зазвичай документи для іпотеки щодо особи позичальника включають:
- паспорт громадянина України (ID-картка або старий зразок);
- РНОКПП (ідентифікаційний код);
- довідка про реєстрацію місця проживання (якщо окремий документ, або витяг з демографічного реєстру);
- свідоцтво про шлюб / розірвання / рішення суду (якщо є);
- свідоцтва про народження дітей (часто просять, щоб розуміти сімейне навантаження);
- військово-облікові документи (для військовозобов’язаних чоловіків — у 2024–2025 роках деякі банки це перевіряють особливо уважно).
Навіщо це потрібно: банк оцінює вашу особу юридично: сімейний стан, наявність утриманців, статус проживання. Це впливає на ліміт кредиту, структуру договору (наприклад, чи потрібна згода другого з подружжя), а інколи й на остаточне рішення.
Приклад: якщо ви офіційно одружені, але не надали свідоцтво про шлюб і згоду чоловіка/дружини на укладання іпотечного договору, банк може поставити процес на паузу до моменту, поки документи не будуть надані. Це типова “дрібниця”, на якій губляться тижні.
Порада: перевірте, чи немає розбіжностей у написанні ПІБ у паспорті, РНОКПП, свідоцтвах. Якщо є різні транслітерації або помилки, краще виправити їх заздалегідь або взяти офіційні пояснення/витяги.
Документи про доходи та зайнятість
Це один з ключових блоків, який впливає на рішення банку сильніше за все. У 2024–2025 роках фінансові установи орієнтуються на офіційні та стабільні доходи, підтверджені документами.
Що зазвичай вимагає банк
Перелік може змінюватися, але типово документи для оформлення іпотечного кредиту включають:
для найманих працівників
- довідка про доходи за останні 6–12 місяців (форма банку або довільна, з підписами й печаткою роботодавця);
- копія трудової книжки (якщо є) або трудового договору / наказу про прийняття на роботу;
- іноді — довідка з місця роботи із зазначенням посади, стажу, форми працевлаштування.
для ФОП / самозайнятих
- витяг з реєстру платників податків;
- податкова звітність (декларації ФОП за 12 місяців);
- виписки по рахунках, що підтверджують обіг коштів;
- договори з ключовими замовниками (за вимогою банку).
для власників бізнесу (ТОВ тощо)
- установчі документи компанії;
- фінансова звітність (баланс, звіт про фінрезультати);
- документи, що підтверджують вашу частку в бізнесі та дивіденди (якщо вони — джерело доходу).
Навіщо це потрібно: банк рахує ваш платоспроможний дохід і навантаження за кредитами, щоб визначити, скільки ви реально можете сплачувати щомісяця. За практикою банків, на всі кредити (включно з новою іпотекою) зазвичай дозволяють спрямовувати не більше 50–60% офіційного чистого доходу сім’ї.
Приклад: якщо ваша сім’я офіційно отримує 40 000 грн на місяць “на папері”, банк, швидше за все, погодиться на щомісячний платіж за іпотекою в межах 15–20 тис. грн, залежно від інших кредитів та витрат.
Порада:
Якщо частина доходу “сіра” або нерегулярна, подумайте про легалізацію хоча б за півроку до подачі заявки. Або залучіть співпозичальника — наприклад, чоловіка/дружину з офіційною зарплатою. Це може суттєво збільшити шанси на позитивне рішення.
Документи на перший внесок і походження коштів
Банки все уважніше ставляться до походження коштів, особливо великих сум. Перший внесок за іпотекою — як правило, від 15–30% вартості житла, залежно від програми.
Часто в список документів на іпотеку входить підтвердження:
- банківські виписки з рахунків, депозитів;
- довідки про закриття депозитів;
- договори купівлі-продажу майна (якщо гроші від продажу авто, іншої нерухомості);
- дарчі, договори про отримання спадщини (якщо гроші подаровані чи успадковані);
- інколи — декларації про доходи з податкової.
Навіщо це потрібно: законодавство зобов’язує банки дотримуватися правил фінмоніторингу. Вони мають переконатися, що гроші “чисті” і не пов’язані з відмиванням доходів чи іншою незаконною діяльністю. Особливо це актуально, якщо сума внеску велика або кошти зайшли на рахунок незадовго до оформлення.
Приклад: якщо ви отримали 20 000 доларів від продажу квартири батьків, і саме ці гроші хочете використати як перший внесок, банк може попросити договір купівлі-продажу і виписку по рахунку, куди зайшли кошти.
Порада: не варто вносити готівку з “невідомих джерел” просто через касу перед оформленням іпотеки. Краще розмістити кошти на рахунку заздалегідь і мати документи, які підтверджують їх походження.
Документи на об’єкт нерухомості
Коли ви визначилися з квартирою або будинком, потрібно підготувати окремий пакет документів уже по самій нерухомості. Банк ретельно перевіряє, чи “чиста” ця власність з юридичної точки зору.
Залежно від типу житла (первинний або вторинний ринок) документи для іпотеки можуть відрізнятися.
Для вторинного житла (готова квартира/будинок)
Зазвичай потрібні:
- правовстановлюючі документи продавця (договір купівлі-продажу, дарування, міни, свідоцтво про право власності, рішення суду тощо);
- витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;
- технічний паспорт БТІ;
- довідка про зареєстрованих осіб у квартирі/будинку;
- довідки про відсутність заборгованості за комунальні послуги;
- іноді — експертна оцінка нерухомості (якщо банк не замовляє її сам).
Для первинного ринку (новобудова)
Зазвичай банк запитує:
- договір участі у ФФБ, інвестиційний договір або іншу схему, за якою продається житло;
- дозвільну документацію забудовника (право на землю, дозвіл на будівництво, сертифікат готовності об’єкта — залежно від стадії);
- документи, що підтверджують право власності на вже введену в експлуатацію квартиру (якщо це вже не інвестиція, а готове житло).
Навіщо це потрібно: нерухомість стає заставою за кредитом. Якщо з документами щось не так (є арешти, суди, подвійний продаж, самочинні перепланування), банк не захоче брати на себе ці ризики.
Порада: замовте незалежну юридичну перевірку об’єкта ще до подачі документів у банк, особливо на вторинному ринку. Це коштує відносно небагато порівняно з ризиком втратити і житло, і гроші.
Додаткові документи та страхування
Багато хто забуває, що оформлення іпотечного кредиту включає не лише “паспорт + довідка про дохід + документи на квартиру”. Часто банк просить додаткові папери.
До таких можуть належати:
- кредитна історія (банк зазвичай запитує сам, але інколи просить вашу згоду або додаткові пояснення по старих прострочках);
- довідки з інших банків про діючі кредити;
- документи на рухоме/нерухоме майно (як підтвердження активів);
- страховий поліс життя/працездатності позичальника;
- страховий поліс на предмет іпотеки (квартира/будинок від ризиків пошкодження чи знищення).
Навіщо це потрібно: банк оцінює повну фінансову картину — не лише доходи, а й зобов’язання та активи. Страхування знижує ризики і для вас, і для банку: якщо стається страхова подія, частину боргу може погасити страхова компанія.
Приклад: якщо ви втратите працездатність через нещасний випадок, поліс страхування життя, який часто є обов’язковим при іпотеці, може покрити частину або весь залишок кредиту (умови залежать від програми).
Порада: уважно читайте умови страхування, які пропонує банк. Не завжди потрібно купувати страховку саме в “партнерській” компанії банку — закон дозволяє обирати будь-яку страхову, що відповідає вимогам. Це може заощадити суттєву суму за роки виплат.
Як систематизувати та подати документи на іпотеку
Коли список документів на іпотеку зібраний, важливо правильно його подати. Навіть порядок і охайність паперів впливають на швидкість розгляду заявки.
Що варто зробити:
- розділіть документи на блоки:
- особисті;
- доходи;
- походження коштів;
- документи на нерухомість;
- додаткові (страхування, інші активи тощо);
- зробіть скан-копії всіх документів у хорошій якості та збережіть у хмарі (Google Drive, Dropbox) в упорядкованих папках;
- дайте банку доступ до потрібних файлів або надішліть їх через офіційний канал, якщо така опція є.
Навіщо це потрібно: чим менше менеджер банку витрачає часу на те, щоб “розбиратися в хаосі папок”, тим швидше він сформує вашу справу й передасть її на кредитний комітет. Це також знижує ризик втрати будь-якого документа.
Порада: заведіть собі окрему папку “Іпотека” (паперову і електронну) і зберігайте там абсолютно всі документи, листування з банком, проміжні договори, квитанції. Через кілька років це може знадобитися при реструктуризації, рефінансуванні або продажу житла.
Навіть ідеально зібраний пакет документів не гарантує схвалення іпотеки без хорошої кредитної історії. Розуміння того, як банки оцінюють позичальника перед подачею заявки, допоможе підвищити шанси на позитивне рішення.