Що робити, якщо не можете платити іпотеку: план дій

Коли платіж за іпотекою раптом стає «важчим» за зарплату — через втрату доходу, зростання ставок або стрибки курсу, — важливо діяти швидко й прагматично. Якщо ви думаєте, що робити, якщо не можете платити іпотеку, почніть із тверезої оцінки касового розриву: скільки бракує щомісяця та на скільки місяців вистачить резерву або ліквідних активів (депозит, ОВДП, навіть частина портфеля в крипті — але з урахуванням волатильності). У 2025 році банки активніше пропонують реструктуризацію та кредитні канікули, бо прострочка дорого обходиться всім сторонам. Далі розберемо варіанти: від переговорів із банком і рефінансування до продажу житла чи оренди з правом викупу — з плюсами, мінусами та прикладами.

Що робити, якщо не можете платити іпотеку: план дій без паніки

Ситуація, коли платіж за іпотекою стає непідйомним, трапляється частіше, ніж здається: втрата роботи, падіння доходів, хвороба, переїзд, мобілізація, затримки зарплати. Головне — діяти швидко й системно. Нижче — практична інструкція, що робити, якщо нема чим платити іпотеку, як мінімізувати втрати та як домовитися з банком щодо іпотеки.

Як працює іпотека і що означає прострочення з іпотеки

Іпотека — це кредит, забезпечений нерухомістю: квартира/будинок перебуває в заставі у банку до повного погашення боргу. Ви користуєтесь житлом, але банк має право звернути стягнення на заставу, якщо зобов’язання не виконуються.

Коли виникає прострочення з іпотеки, запускаються стандартні процеси:

• Нарахування пені/штрафів згідно з договором.
• Погіршення кредитної історії (що ускладнює рефінансування та будь-які кредити в майбутньому).
• Контакт банку: нагадування, вимоги сплатити, пропозиції врегулювання.
• Юридичні кроки: претензії, суд, виконавче провадження, реалізація застави — за умов, визначених договором і законом.

Важливо: банк зазвичай зацікавлений у поверненні коштів із мінімальними витратами, тому переговори з банком часто вигідніші для обох сторін, ніж конфлікт і довгий судовий шлях.

Перші дії, якщо платежі вже «не тягнете»

Чим раніше ви відреагуєте, тим більше інструментів залишиться. Ідеальний момент — до першого прострочення або в перші 7–15 днів.

Перевірте реальну картину боргу

Коротко зберіть базу, щоб говорити з банком мовою цифр:

• сума залишку тіла кредиту;
• відсоткова ставка і тип (фікс/плаваюча);
• дата та розмір щомісячного платежу;
• наявні прострочені суми (тіло/відсотки/пеня);
• умови дострокового погашення та штрафи;
• страховки (життя/майно) і їхня вартість.

Ці дані потрібні, щоб обрати — реструктуризація кредиту, відстрочка чи інший сценарій.

Знайдіть «дефіцит» бюджету і тимчасові ресурси

Випишіть: поточний дохід, обов’язкові витрати, мінімум на життя. Різниця покаже, на скільки не вистачає щомісяця. Далі — пошук тимчасового мосту: підробіток, продаж непотрібного майна, перегляд витрат, допомога родини, монетизація активів (але обережно з ризиковими інструментами).

Не ховайтеся від банку

Найгірша стратегія — ігнор дзвінків і листів. Банку це сигнал, що клієнт «зникає», а отже, ризики ростуть і компромісу може бути менше. Якщо ви не можете платити іпотеку — виходьте на контакт і пропонуйте план.

Переговори з банком: як домовитися з банком щодо іпотеки

Переговори з банком — це не «просити про милість», а кероване врегулювання. Ваш аргумент: тимчасові труднощі, готовність платити посильно, зацікавленість зберегти житло і виконати зобов’язання.

Перед розмовою підготуйте:

• підтвердження падіння доходу (довідки, виписки, наказ про скорочення, лікарняні тощо);
• короткий фінплан: «можу платити Х грн/міс протягом Y місяців»;
• бажаний інструмент: відстрочка/зменшення платежу/подовження строку.

Що просити в банку

Найчастіші варіанти, які обговорюють, коли клієнт пояснює, що робити якщо нема чим платити іпотеку:

• Відстрочка (кредитні канікули): тимчасово платите менше або лише відсотки, або робите паузу з подальшим переглядом графіка.
• Реструктуризація кредиту: зміна умов договору, щоб знизити щомісячний платіж.
• Зміна дати платежу: якщо проблема в касовому розриві (зарплата після дати списання).
• Тимчасове зниження ставки/перегляд маржі (залежить від політики банку та вашої історії).
• Капіталізація прострочення: прострочені суми додають до тіла і розтягують у часі (не завжди вигідно, але знімає «тягар тут і зараз»).

Порада: комунікуйте письмово (електронна пошта/заява у відділенні/через застосунок), фіксуйте домовленості та просіть офіційний документ/додаткову угоду.

Реструктуризація кредиту: що це і коли вигідна

Реструктуризація кредиту — це перегляд параметрів позики (строк, графік, ставка, валюта, тип платежу) для відновлення платоспроможності позичальника.

Зазвичай реструктуризація має сенс, якщо:

• дохід знизився надовго (від 6–12 місяців і більше);
• ви хочете уникнути суду та втрати житла;
• сума щомісячного платежу стала критичною, але частково платити можете.

Ризики реструктуризації:

• загальна переплата може зрости через подовження строку;
• можуть бути комісії (залежить від умов договору);
• важливо уважно читати новий графік і реальну ефективну ставку.

Практичний сценарій:
Доходи впали на 30–40%. Ви просите подовжити строк кредиту, щоб зменшити платіж, і паралельно домовляєтесь про тимчасову відстрочку на 1–3 місяці для стабілізації бюджету.

Якщо прострочення вже є: іпотека прострочення поради

Коли прострочення з іпотеки вже сталося, задача — зупинити накопичення штрафів і повернутися в графік.

Ось робочі іпотека прострочення поради:

• Сплатіть хоча б частину боргу, щоб показати добросовісність і зменшити пеню.
• Попросіть банк надати деталізацію: що саме прострочено (тіло/відсотки/комісії/пеня).
• Запропонуйте план «2–3 платежі наперед»: наприклад, цього місяця — 60% графіку, наступного — 120%, далі повернення до норми.
• Уточніть, чи можна спершу закрити прострочені відсотки, щоб зупинити «найдорожчу» частину (порядок списання визначений договором, але його іноді можна узгодити).
• Не беріть дорогі мікрокредити, щоб закрити іпотеку: це часто погіршує ситуацію.

Альтернативи, якщо платити все одно не виходить

Іноді навіть після переговорів стає зрозуміло: поточну іпотеку не витягнути. Тут краще обрати контрольований сценарій.

Продаж житла із заставою

Ви продаєте квартиру, погашаєте кредит, різницю (якщо вона є) забираєте. Це часто краще, ніж доводити до примусової реалізації, бо:

• ви контролюєте ціну і процес;
• менше юридичних витрат і стресу;
• швидше закриваєте питання з боргом.

Оренда житла (якщо дозволено умовами іпотеки)

Іноді здача в оренду частково/повністю перекриває платіж. Перевірте договір: у деяких випадках потрібна згода банку або є обмеження.

Рефінансування

Рефінансування — новий кредит на погашення старого на вигідніших умовах. Працює, якщо у вас:

• ще прийнятна кредитна історія (краще — без тривалих прострочень);
• підтверджуваний дохід;
• адекватний LTV (співвідношення боргу до вартості житла).

Добровільне врегулювання/мирова угода

Якщо банк уже пішов у жорстку фазу, інколи можна погодити мирову угоду: графік погашення, часткове списання штрафів, продаж застави в узгоджений спосіб.

Порівняння варіантів дій

Нижче — коротке порівняння, що робити, якщо не можете платити іпотеку, залежно від вашого горизонту проблеми.

Варіант	Коли підходить	Плюси	Мінуси/ризики
Переговори з банком (канікули/зміна графіка)	Тимчасовий спад доходу	Швидко, часто без втрати житла	Може зрости переплата, потрібні документи
Реструктуризація кредиту	Дохід знизився надовго	Зменшує платіж, повертає в «білу» зону	Довше платити, інколи комісії
Рефінансування	Хороша історія, стабільний дохід	Можна знизити ставку/платіж	Не схвалять при простроченнях, витрати на оформлення
Продаж заставної нерухомості	Платити нереально	Контроль ціни, закриття боргу	Потрібен час, ризик продажу дешевше очікуваного
Оренда	Є попит на оренду, дозволяє договір	Дохід покриває платіж	Ризик простою, витрати на ремонт/податки

Практичний чек-лист на найближчі 7 днів

• Зберіть цифри: залишок боргу, прострочення, штрафи, графік.
• Порахуйтесь із бюджетом і визначте посильний платіж.
• Напишіть у банк заяву: опис ситуації + прохання про інструмент (канікули/реструктуризація кредиту).
• Підготуйте документи, що підтверджують падіння доходу/форс-мажор.
• Узгодьте тимчасовий план платежів і зафіксуйте його письмово.
• Якщо прострочення вже є — сплатіть хоча б частину і домовтесь про зупинку росту боргу.
• Паралельно підготуйте план Б: оренда/продаж/рефінансування (оцінка житла, консультація з рієлтором або іншим банком).

Висновок

Якщо ви не можете платити іпотеку, найкраще рішення — не чекати накопичення боргу, а швидко перейти до переговорів з банком і підібрати інструмент: відстрочка або реструктуризація кредиту. Коли прострочення з іпотеки вже виникло, важливо зупинити штрафи й повернутися в керований графік. А якщо платити об’єктивно нереально — контрольований продаж або інший узгоджений сценарій часто зберігає більше грошей і нервів, ніж доведення справи до примусового стягнення.

Фінансові труднощі з іпотекою часто можна частково вирішити шляхом зміни умов кредиту. Розуміння механізму рефінансування допоможе оцінити, чи є це рішенням у вашій ситуації та як діяти далі.